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Madrid.  La consultora inmobiliaria Cushman & Wakefield (C&W) publica su último informe del mercado de retail en España.

Según el informe de Cushman & Wakefield (C&W), el giro de 180 grados que ha experimentado el mercado en los últimos meses, reflejado en el aumento de las rentabilidades y el reajuste de rentas a la baja, hacen inviables, por el momento, algunos proyectos que se asentaban sobre una valoración del suelo muy por encima de los precios de mercado actuales. Algunos promotores con proyectos en cartera que contaban con segunda licencia, retrasan sine die su construcción en el caso de no haberla iniciado. Otros, que ya lo han hecho, ralentizan el ritmo de construcción. El deterioro de la economía nacional, la caída generalizada del consumo y el cambio de estrategia que muchos operadores están llevando a cabo como consecuencia, no ayuda a la comercialización de los nuevos centros, dificultando un poco más si cabe el acceso a financiación. La escasez de crédito en términos razonables para el promotor está, y seguirá estando, detrás de un buen número de retrasos, pero no es la única causa del descenso en las cifras de nueva oferta futura.

C&W se muestra muy cauto acerca del número de nuevos proyectos que abrirán sus puertas desde ahora hasta 2011. En un entorno volátil en lo que a previsiones se refiere, estiman que 13 centros abrirán sus puertas a lo largo de 2009 frente a los 22 que lo hicieron en 2008. Con el reciente retraso hasta 2011 del proyecto Puerto Venecia en Zaragoza, la SBA prevista para 2010 no alcanza los 250.000 m², mientras que en 2011 las expectativas se encuentran por debajo de esta cifra.

No obstante, a pesar de estar en un entorno dominado por la palabra crisis, el consumidor no renuncia a seguir la moda. Las marcas de bajo coste o low-cost ganan cuota de mercado, como demuestra la excelente evolución de Primark y marcas similares en el sector textil español. Los operadores internacionales aún sin presencia en España estudian atentamente la evolución del sector comercial en nuestro país, pero lo cierto es que los niveles de renta en las ubicaciones en las que tienen interés están por encima de sus pretensiones. A día de hoy, podemos afirmar que no existen gangas en los centros que están funcionando mejor.

Según C&W, las caídas de ventas más fuertes probablemente ya se registraron en 2008, como demuestra la tendencia a la estabilización que se observa desde enero de 2009. En cuanto a lo que puede ocurrir en el corto plazo, suponiendo que lo peor del reajuste del mercado laboral haya pasado y que las buenas expectativas para la campaña de verano se cumplan, es posible que la tendencia siga a la baja en los próximos meses, pero seguramente a un ritmo más suave que en meses anteriores. No obstante, aún parece algo lejana la escalada a valores positivos.

Aunque la demanda por parte de los operadores ha caído en los últimos meses al igual que lo han hecho las ventas, lo cierto es que por el momento las rentas prime se mantienen más o menos en los mismos niveles que hace un año. En nuestra opinión, las condiciones de mercado están presionando las rentas a la baja y es probable que en los próximos meses se produzcan correcciones en este sentido. En cualquier caso, ello irá muy ligado a la evolución de las ventas y por ello cada centro comercial realizará sus propios reajustes. Si bien la marcha de las ventas es un factor fundamental, a la hora en que propietario e inquilino renegocian rentas entran en consideración otros factores, ya que hay que tener presente que la concesión de bonificaciones se está produciendo de forma selectiva y no son aplicadas a todos los ocupantes de un mismo centro. Por otro lado, un mismo operador puede obtenerlas en unos centros pero no en otros.

En cuanto al mercado de high-street, a pesar de la crisis y la caída del consumo, lo cierto es que las mejores calles comerciales de las principales capitales españolas siguen con una ocupación muy alta. Algunos operadores, especialmente extranjeros, creen que encontrarán en España un mercado rebajado a precios de ganga, pero la realidad está lejos de esto, siempre y cuando nos refiramos a las calles prime de cada ciudad. Ello no quiere decir que no existan oportunidades en este momento en las mejores calles, ya que efectivamente las puede haber, pero las rentas, en general, no han bajado. Ciertamente, en las posibles oportunidades los traspasos exigidos se encuentran en niveles muy altos. Es de esperar que, en los próximos meses, y en lo que se refiere a traspasos, algunos de los actuales ocupantes que desean marcharse rebajen sus expectativas para evitar mayores pérdidas. Otra situación bien distinta se aprecia en las calles secundarias, donde la oferta vacante ha crecido de forma importante en los últimos meses. Quizás la palabra que mejor define el sentimiento general del mercado, por parte de todos los jugadores, es incertidumbre. La evolución de las ventas será el factor determinante en los próximos meses y servirá para que cada uno de ellos vaya definiendo sus posiciones en el corto plazo.

 
Mercado de Inversión

El reducido número de operaciones que se han llevado a cabo en el último año en el sector de centros y parques comerciales en España revela la cautela con la que los inversores abordan las oportunidades de compra que existen en el mercado. Mientras que en 2008 el volumen final invertido fue de 672 millones de euros (un descenso del 52% respecto al volumen de 2007), hasta junio de 2009 sólo dos centros comerciales se han vendido, por un importe aproximado de 360 millones de euros. En cuanto a las previsiones sobre el volumen para el conjunto del año esperamos que se sitúe alrededor de la misma cifra del año pasado.

El mercado de centros y parques comerciales ha estado tradicionalmente dominado por inversores internacionales, especialmente por parte de grandes inversores o fondos, dados los altos volúmenes de inversión. Por ello, las rentabilidades triples netas en España (ingresos netos de explotación sobre el total de costes, incluidos los costes de adquisición) se han alineado con las existentes en el Reino Unido y Europa Occidental. Dada la subida de las rentabilidades que se ha producido en esos países y el giro de 180 grados que se ha registrado en España en los últimos meses, se ha producido una fuerte corrección al alza de las rentabilidades, según muestra el gráfico 6.2. Mientras que en centros comerciales prime existe la percepción de que las rentabilidades triple netas están muy cerca de su estabilización en torno al 6,5%, no ocurre lo mismo en los centros comerciales secundarios. Dentro de estos últimos, los centros “buenos” presentan hoy en día rentabilidades triple netas en el entorno del 7,25-7,5%. En cuanto a parques comerciales, la tendencia ha sido muy similar. Actualmente las rentabilidades (triple netas) en parques prime se sitúan alrededor del 7,5-7,75% mientras que en aquéllos secundarios “buenos” estarían alrededor del 8-8,5%.
 


Glosario:

Centro Comercial: centro que dispone de una galería comercial con una SBA mayor a 5.000 m2, excluyendo la superficie destinada a hipermercado. Asimismo, contabilizamos bajo esta categoría la superficie destinada a centro comercial en proyectos mixtos.

Centro Comercial Prime: centro con una SBA mayor a 30.000 m2, dominante en su zona de influencia, con una amplia y variada oferta comercial adaptada al público objetivo, con un suficiente volumen de ventas y afluencia y óptimos accesos y comunicaciones.

Centro Comercial Super-Prime: sólo existen cuatro centros dentro de esta categoría en España: La Vaguada y Parquesur en Madrid y La Maquinista y L’Illa en Barcelona.

Renta Prime en Centro Comercial: renta alcanzada en un local con una superficie aproximada de 200 m2 destinado a moda textil, con fachada estándar, situado en la mejor ubicación dentro un centro comercial prime.

Renta Super-Prime en Centro Comercial: idem anterior pero sólo alcanzable en los centros comerciales super-prime.

Parque Comercial: conjunto de tres o más naves destinadas a uso comercial, normalmente (aunque no siempre) construidas por un único promotor, conformando un proyecto homogéneo, con una amplia zona destinada a aparcamiento. La superficie total comercial ha de ser superior a 7.000 m2. Asimismo, contabilizamos bajo esta categoría la superficie comercial en los parques de medianas asociados a centros comerciales o a cualquier otro centro mixto.

Parque Comercial Prime: parque comercial con una SBA de más de 30.000 m2 (sin incluir centros IKEA) dominante en su zona de influencia, con una amplia y variada oferta comercial adaptada al público objetivo, con un suficiente volumen de ventas y afluencia y con óptimos accesos y comunicaciones.

Parque Comercial Super-Prime: sólo existen tres parques dentro de esta categoría en España, Megapark y Parque Oeste en Madrid y Montigalá en Barcelona.
Renta Prime en Parque Comercial: renta alcanzada en una mediana de entre 1.500-2.000 m2 alojando a la actividad que pagaría la renta más elevada dentro de un parque comercial prime.

Renta Super-Prime en Parque Comercial: idem anterior pero sólo alcanzable en parques comerciales super-prime.

Local Comercial Calle Prime: local situado en la principal calle comercial de la ciudad.

Renta Local Comercial Prime: renta de alquiler de local comercial situado en calle principal, con una superficie comercial de 150-200 m2 y destinado a moda textil.

Rentabilidad Triple Neta: en nuestro informe este valor se obtiene de dividir el Ingreso Neto Operativo del primer año (cashflow) entre el precio final de venta (incluyendo gastos de la operación por parte del comprador) así como cualquier inversión realizada en el mismo.