Inmodiario

Las operaciones de compraventa de vivienda se están recuperando tras la caída sufrida durante la pandemia por COVID-19.

La incertidumbre acerca de una posible inflación estructural impulsa la compra de vivienda como activo refugio con el que protegerse ante la pérdida de poder adquisitivo.

La retirada de estímulos monetarios por parte del BCE podría poner en riesgo el crecimiento del mercado inmobiliario.

El desarrollo de la futura Ley de Vivienda determinará la evolución futura de este sector.

La compraventa de vivienda alcanzó niveles pre - pandemia en marzo y los máximos de 2019 en junio de 2021.

El número de compraventas de fincas ha aumentado un 82,5% respecto al mismo mes de junio del año anterior y representa un incremento acumulado anual del 39,3%.

Cuatro regiones concentran el 64,3% del total de las ventas entre enero y julio de 2021: Andalucía, Cataluña, Comunidad Valenciana y Comunidad de Madrid.

Durante el año 2020, el efecto COVID-19 se manifestó con un desplome de las operaciones inmobiliarias, que se tradujo en una caída media de 7,9%.

La rentabilidad de la vivienda en alquiler aumentado el 7% en el segundo trimestre de 2021. En España, el tipo de vivienda más demandada son los pisos con 3 dormitorios, seguidos de los de 2 habitaciones.

La pandemia ha impulsado un cambio en el comportamiento del comprador hacia la vivienda unifamiliar, lo que ha disparado su venta durante 2021 respecto de años anteriores.

Si se tiene en cuenta el salario medio en España, hay que dedicar, al menos, el 40% de los ingresos netos al alquiler.

El comprador busca sostenibilidad y se podría ahorrar un 60% del consumo de energía si se contasen con soluciones de alta eficiencia energética que permitan mayores ahorros y bienestar.

La rehabilitación y reforma de inmuebles va a crecer en los próximos años al amparo de los fondos europeos para la recuperación.

El teletrabajo impulsará cambios en el mercado de oficinas.

EAE Business School ha publicado el estudio "El mercado inmobiliario post Covid 19. ¿Inversión rentable o nueva burbuja?", del profesor de EAE Business School, Juan Carlos Higueras, del que se extrae que la evolución de los precios de la vivienda nueva ha sido superior al de la vivienda de segunda mano y a la media general. Durante el tercer y cuarto trimestre de 2020, tras la finalización del estado de alarma, se originó "una importante brecha" entre vivienda nueva y de segunda mano, con niveles de crecimiento del 7,5% (2020 T3) y 8,2% (2020 T4) frente a la vivienda usada, que mostraba aumentos del 0,8% y 0,4%, respectivamente.

Según el estudio, aún no se han recuperado los niveles de precio que había en el tercer trimestre de 2007, en plena burbuja inmobiliaria, donde el IPV alcanzaba un valor general de 151,7 frente al valor de 130,9 del segundo trimestre de 2021. Sin embargo, desglosado por tipo de vivienda, en el caso de la nueva, el índice del segundo trimestre de 2021 es de 141,1, mientras que en el tercer trimestre de 2007 era de 132,5, casi diez puntos menos que en la actualidad. "Este dato pone de manifiesto que el precio de la vivienda nueva se ha recuperado y superado los niveles históricos", señala Higueras. En el caso de la vivienda de segunda mano, aún queda "un gran diferencial" de 40 puntos, ya que el valor del IPV fue de 169,3 en el tercer trimestre de 2007 y 129,5 en el segundo trimestre de 2021.

"El aumento de los precios de la vivienda es consecuencia del freno en la construcción de nueva vivienda, de la menor disponibilidad oferta de segunda mano, de los bajos tipos de interés y la elevada inflación que están empujando a los inversores profesionales hacia el sector inmobiliario", explica Higueras.

Hay cuatro zonas cuyo precio medio por m2 de la vivienda libre por encima de la media nacional: Comunidad de Madrid (2.598,6EUR), País Vasco (2.428,7EUR), Baleares (2.363,4EUR) y Cataluña (2.016EUR). Sin embargo, solo son tres las regiones donde el precio por m2 de la vivienda protegida supera la media nacional: Madrid (1.386,5EUR), País Vasco (1.147,4EUR), Cataluña (1.208,8EUR) y la Comunidad Foral de Navarra (1.186EUR). "Es significativo si se tiene en cuenta la situación de oferta de vivienda que existe actualmente en Baleares", puntualiza Higueras.

Los precios más bajos de vivienda libre se encuentran en las regiones de Extremadura (833,5EUR), Castilla La Mancha (870,4EUR), Murcia (981,1EUR), Castilla y León (1.015,4EUR) y La Rioja (1.079EUR), mientras que para la vivienda protegida se encuentran Extremadura (768,8EUR), Galicia (959EUR), Castilla La Mancha (975,9EUR), Murcia (986,5EUR) y Canarias (987,7EUR).

"Si comparamos la región con el precio más alto con la del precio más bajo, podemos llegar a la conclusión de que comprar una vivienda en Madrid es más del triple de caro para vivienda libre y casi el doble para la protegida que en Extremadura", concluye el profesor de EAE Business School.

Las operaciones de compraventa de vivienda nueva han aumentado a mayor velocidad que la usada, haciéndolo en más de un 40% durante el primer trimestre de 2021 en términos interanuales. "Esta situación pone de manifiesto que el mercado de la vivienda está creciendo de forma sólida a pesar de la pandemia y de la fuerte caída de la economía española, posiblemente por la mejora de la confianza y expectativas en la economía, que podrían estar favoreciendo una reactivación de la demanda de vivienda nueva, aderezada por el cambio de hábitos de algunas familias que tras la pandemia y el teletrabajo están apostando por viviendas de mayor superficie en zonas más residenciales y en las afueras, lo que estimula la construcción de viviendas familiares en zonas que tradicionalmente eran menos interesantes", explica Higueras.

LA COMPRAVENTA DE VIVIENDA EN 2021 Y 2020

La compraventa de vivienda ha ido creciendo a buen ritmo, alcanzando en marzo de 2021 los niveles pre- pandemia y, en junio de 2021, los máximos alcanzados en 2019. Con datos del mes de junio de 2021, el estudio concluye que el número de compraventas de fincas ha aumentado un 82,5% respecto al mismo mes de junio del año anterior y que representa un incremento acumulado anual del 39,3%.

Cuatro regiones concentran el 64,3% del total de las ventas entre enero y julio de 2021. Andalucía es la primera con 76.422 viviendas (20%), seguida por Cataluña con 60.807 viviendas (15,9%), Comunidad Valenciana con 55.488 unidades (14,5%) y Comunidad de Madrid con 53.480 operaciones (14,0%). La Rioja (0,7%), Navarra (1,1%), Canarias (1,4%) y Extremadura (1,8%) son las regiones con menor peso.

En este sentido la concesión de préstamos hipotecarios sigue en aumento durante el primer semestre de 2021, con un aumento de las operaciones superior al 13% respecto del mismo periodo del año 2019, si bien la cuantía por hipoteca disminuye.

Durante el año 2020, el efecto COVID-19 se manifestó con evidentes caídas generalizadas en la venta de pisos, con una caída media de 7,9%, mientras que en el caso de viviendas unifamiliares el retroceso solo fue del 3,1% en la media nacional.

Si se desglosa por comunidades autónomas, cabe destacar que la mayor caída en venta de pisos la protagonizó Canarias (-36,0%), seguida de Baleares (-27,5%), Comunidad Valenciana (-21,2%), Cataluña (-20,0%), Comunidad de Madrid (-16,6%), Castilla La Mancha (-16,5%), Andalucía (-16,4%) o Aragón (-16,1%). "Las tres Comunidades Autónomas que encabezan los descensos destacan por ser lugares muy turísticos donde la compra de vivienda vacacional por parte de ciudadanos extranjeros, aunque también nacionales, es uno de los ejes dinamizadores del mercado inmobiliario de estas zonas, que se han visto mucho más afectadas por las restricciones de movimientos", explica Higueras.

En el lado contrario, las regiones con menor impacto en la venta de pisos en 2020 fueron Asturias (-4,6%) y Navarra (-5,1%) aunque ya habían iniciado el descenso durante el año anterior.

EL PRECIO DEL ALQUILER

Por otro lado, el estudio indica que el precio del alquiler se situaba, en 2015, en los 7,5EUR/m2/mes tras los años de crisis inmobiliaria. Este precio fue subiendo hasta alcanzar el máximo de 11,1EUR/m2/mes, después sufrir una ligera corrección a la baja y mantenerse estable alrededor de los 10,7EUR/m2/mes durante el año 2021. "La pandemia parece no haber hecho mella en las rentas del alquiler, más allá de las moratorias por impagos decretadas por ley", señala Higueras.

En este sentido, para vivir en una vivienda de 60 m2 es necesario dedicar una media de 650 euros mensuales. Si se tiene en cuenta el salario medio en España, hay que dedicar el 40% de los ingresos netos al alquiler.

Asimismo, rentabilidad de la vivienda en propiedad para alquilar (revalorización y rentas de alquiler) ha aumentado el 7% en el segundo trimestre de 2021.

LA REHABILITACIÓN DE VIVIENDAS

La UE está impulsando la rehabilitación y reforma de cientos de miles de edificios y millones de viviendas con el objetivo de alcanzar en 2050 las cero emisiones. Actualmente, 4 de cada 10EUR de gasto en energía en Europa corresponden al que se realiza en los edificios y son los responsables de hasta el 36% de las emisiones de CO2. En el caso de España, casi 9,5 millones del parque de viviendas de primera residencia fueron construidas hace más de 40 años y no disponen de la reforma necesaria para alcanzar un adecuado confort térmico con el que se podría ahorrar un 60% del consumo de energía si se contasen con soluciones de alta eficiencia energética que permitan mayores ahorros y bienestar.

El sector de la rehabilitación y la reforma ofrece un gran potencial para la recuperación de la economía. La mayor parte de las actuaciones relacionadas con la construcción se llevan a cabo en edificios y viviendas que ya existen, lo que se traduce en que 3 de cada 4EUR invertidos en materiales de construcción para el parque residencial corresponden a viviendas reformadas y el resto a nuevas viviendas que están en proceso de construcción.

El año 2020 finalizó con un total de 25.294 visados de reforma, que representa una caída del -11,4% anual. En el año 2021 ha comenzado con un crecimiento del 13,5%, acumulando 11.967 visados en los 5 primeros meses del año.

TIPO DE VIVIENDA MÁS DEMANDADO

En España, el tipo de vivienda que más se demanda son los pisos con 3 dormitorios, seguidos de los de 2 habitaciones: entre ambos representan el 49,6% del total. A continuación, se sitúan las casas con 4+ dormitorios que corresponden al 18,7% de la demanda. En el lado contrario, se encuentran los apartamentos de 1 dormitorio que son las menos demandadas.

"La pandemia ha sido un elemento catalizador de los cambios en la percepción de la vivienda tipo y en los hábitos de los compradores que han descubierto que necesitan viviendas en las que confluyan confort, prestaciones, digitalización, funcionalidad, flexibilidad, sostenibilidad y espacios más amplios. Por ello, la venta de viviendas unifamiliares se dispara durante los primeros 7 meses de 2021 respecto de años anteriores", apunta el profesor Higueras.

LA FUTURA LEY DE VIVIENDA

La primera Ley de Vivienda introduce medidas que pueden limitar el precio del alquiler en las declaradas "zonas tensionadas" en especial para los grandes tenedores y también la congelación de rentas para los pequeños propietarios. Además, tal y como explica Higueras, "introduce posibles recargos en el IBI a la vivienda vacía y la suspensión de desahucios para personas en situación de vulnerabilidad". Todo ello, según el profesor de EAE Business School, va a influir en el mercado inmobiliario, tanto en alquiler como compraventa, pues "muchos inversores van a pensarlo dos veces antes de invertir en vivienda, ya sea para alquilar como en una segunda o tercera residencia con la que canalizar el ahorro y acumular patrimonio".

Igualmente, la posible obligación de reservar el 30% de las nuevas promociones para vivienda social y dedicar al menos el 15% a alquiler, "va a condicionar el ritmo de evolución en la construcción de vivienda nueva".