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La consultora inmobiliaria Knight Frank ha presentado sus primeras previsiones sobre el impacto que tendrá el COVID-19 en el mercado residencial prime en todo el mundo. Según este análisis, Lisboa, Mónaco, Viena y Shanghái son los únicos cuatro mercados prime que verán un crecimiento de precios al cierre de 2020, puesto que la actual situación está afectando especialmente a las propiedades residenciales de lujo.

El análisis realizado por Knight Frank sobre 20 ciudades de países de distintos puntos del planeta establece el rumbo de los precios en 2020 y 2021 en base a las perspectivas de demanda y oferta, el impacto que el COVID-19 tendrá en los distintos mercados y las diversas medidas de estímulo anunciadas por los gobiernos. El nivel de incertidumbre económica sin precedentes en el que nos encontramos hace difícil cuantificar las previsiones. Por eso, Knight Frank ha situado las 20 ciudades analizadas en cuatro escenarios distintos en función del comportamiento de los precios que se espera ver: fuerte crecimiento (+ del 5%), crecimiento moderado (hasta el 5%), sin variación o con descenso moderado (entre el 0 y el -5%) y fuerte retroceso (de -5% o menos).

A principios de año la consultora inmobiliaria avanzaba aquellos mercados de todo el mundo en los que se esperaba ver un importante crecimiento de los precios prime. París lideraba entonces el Prime Global Forecast 2020 de Knight Frank, con un aumento previsto en el 7%, seguido de Miami y Berlín donde se esperaban incrementos del 5%, y Ginebra y Sídney con un 4%. Este informe situaba el aumento de precios en Madrid en el 3%.

Como apunta Liam Bailey, Global head of research de Knight Frank, "había signos positivos en muchos mercados globales que nos hacían esperar un incremento de los precios prime durante este año, pero el COVID-19 se ha interpuesto en el camino. De las 20 ciudades que analizamos, en 16 veremos un descenso de los precios, y muy pocas se situarán del lado positivo - bien porque tienen una oferta muy limitada o porque en estos mercados ha sido posible dar continuidad a las operaciones durante los cierres establecidos por los gobiernos, y ahora estas medidas empiezan ya a levantarse".

De las ciudades en las que veremos un descenso en los precios, el impacto será mayor en los mercados emergentes o en aquellos en los que se veía un crecimiento más débil a finales de 2019. La única excepción es Singapur, capital para la que Knight Frank apuntó un crecimiento del 3% durante este año, y para la que, tras la llegada del COVID-19 y teniendo en cuenta el tiempo que el mercado ha tenido que permanecer cerrado, la consultora ha tenido que modificar su previsión a un descenso de hasta el 5%.

En la situación actual, Knight Frank apunta un descenso medio del 2,5% en la variación interanual de los precios prime durante 2020 en las 20 ciudades analizadas, y un repunte del 1,1% en 2021 (cifra similar al 1,2% alcanzado en 2019). Pero para la recuperación del mercado prime será imprescindible la relajación de las restricciones de viaje, y la vuelta a la normalidad de las compañías aéreas (que probablemente no alcanzará los niveles previos hasta 2021).

"De cara a 2021 podemos ver un ligero repunte en la mayoría de los mercados", explica Kate Everett-Allen, Head of international residential research de Knight Frank. "Londres y Lisboa encabezarán los crecimientos el próximo año, con una previsión de aumento de precios superior al 5%. En Lisboa, la gestión de la crisis realizada por Portugal junto con una fuerte demanda y una oferta de vivienda prime limitada, impulsarán el repunte de los precios. También esperamos que muchos otros mercados europeos, tengan una buena evolución, como es el caso de Berlín o Madrid".

En Londres, la estabilidad política que se alcanzó tras las últimas elecciones generales de diciembre hizo crecer la confianza en el mercado inmobiliario durante enero y febrero. Después del retroceso de precios de hasta el 25% registrado en algunas zonas durante los últimos cinco años, se espera un aumento importante en 2021.

De las tres ciudades de EEUU analizadas, Miami es la que alcanzaría un mejor rendimiento en 2021. Ya mostró una importante fortaleza durante 2019, en parte debido a la deducción de los impuestos locales y estatales, que hizo aumentar el atractivo de Florida, pero también porque la crisis del COVID-19 ha ensalzado las ventajas del estilo de vida de Miami frente a otras ciudades con una mayor densidad de población. Mientras, la carencia de nueva vivienda prime en Los Ángeles debería amortiguar los descensos en 2021, al tiempo que en Nueva York - de forma muy similar a lo que sucede en Londres- se parte de un descenso de precios prime durante los últimos años, aunque las transacciones estaban empezándose a recuperar a principios de 2020. Existen evidencias de flujos de inversión procedentes de mercados emergentes hacia Nueva York en las últimas semanas, lo que sumado a la alta volatilidad de los mercados de valores, está provocando que una parte de las personas con grandes patrimonios se replanteen sus inversiones dando un mayor peso a los activos inmobiliarios.

En lo que se refiere al mercado asiático es importante analizar la evolución de China, que paulatinamente regresa a la normalidad, y donde en la primera quincena de abril se registró ya un aumento de las transacciones en las principales ciudades, así como un repunte en los precios (precios de salida). Otro ejemplo en la región asiática es India, donde se espera un importante descenso de nuevos desarrollos residenciales.

Mientras que en términos de variación de precios se está viendo cierta resiliencia de los mercados, el volumen de transacciones ha caído muy significativamente durante este segundo trimestre del año, aunque en la mayoría de las ciudades analizadas (el 75%) se espera recuperar impulso ya en la segunda mitad del año. Desde Knight Frank apuntan también, no obstante, que el volumen de las ventas de viviendas prime tardará más de un año en recuperar los niveles anteriores. En Europa, inicialmente, los compradores locales liderarán estas operaciones, mientras que el inversor internacional tardará de media unos 3-6 meses más en firmar adquisiciones.

Previsiones para España

Actualmente el mercado residencial nacional está en un momento de stand-by, en el que la demanda se encuentra contenida, algo que influirá en los precios con un impacto final que dependerá proporcionalmente de la duración de las medidas de confinamiento. Sin embargo, es importante tener en cuenta que la situación de este mercado es mucho más sólida que la que soportó la pasada crisis de 2008.

El mercado residencial en Madrid tiene una alta demanda latente y se espera que los inversores estén activos cuando regrese la normalidad, ya que históricamente han considerado el mercado residencial como valor refugio, y más aún en el segmento prime. Por eso, se prevé que el impacto originado por la pandemia repercuta de forma más suave en la capital en esta tipología de viviendas prime, en comparación con otras localidades y otras propiedades residenciales. Así, según la evolución en este segmento, desde Knight Frank estiman un descenso aproximado de un 4% en 2020, y un posterior crecimiento del 3% en 2021, acercándose a los niveles previos a la llegada de COVID-19.

Tendencias a monitorizar

A partir de la "nueva normalidad" que está provocando el COVID-19, Knight Frank ha destacado distintas tendencias que se esperan ver próximamente en los mercados residenciales prime de todo el mundo:

-Con el transporte aéreo en pausa, es de esperar que los compradores den prioridad a la adquisición de segundas residencias en regiones próximas a sus hogares, a las que puedan llegar por carretera o tren.

- Además, con los tipos de interés en sus mínimos históricos en las economías más adelantadas, gran parte de la población ultra rica intentará tomar ventaja financiando o liberando capital para realizar compras en otras zonas.

-El dólar permanecerá fuerte, lo que impulsará las adquisiciones procedentes tanto de EEUU como de Emiratos Árabes Unidos, Hong Kong y de otros mercados emergentes en cuanto a compra de estos activos (cuyas divisas están vinculadas con el dólar).

-Debido al impacto de la crisis en el alquiler vacacional, muchos propietarios están ahora enfocándose a los alquileres de largo plazo, lo que tendrá incidencia en aquellos mercados donde existe una alta demanda doméstica, y una menor dependencia internacional.

-Hay que tener en cuenta que la inversión en viviendas prime en las principales ciudades, y como ha ocurrido en otros momentos, seguirá siendo un refugio de la inversión. Y es que, un activo tangible en un mercado transparente y seguro, que además ofrece un buen nivel de vida y una revalorización casi asegurada, seguirá siendo especialmente atractivo

-Las medidas de confinamiento y las restricciones de movilidad (prohibiciones de desplazamiento a segundas residencia) durante estas últimas semanas también podrán influir en las decisiones de compra de aquellas personas con grandes patrimonios de manera distinta según los países. Esta situación hará que se vean a partir de ahora tendencias opuestas: países donde se dará prioridad a la búsqueda de segundas residencias con espacios al aire libre en el campo o la montaña; y otros en los que primarán las viviendas habituales más amplias y con acceso a zonas al aire libre.

Previsiones:

De cara a las próximas semanas y meses, esperamos ver:

-Mercados que empiezan a salir de los estados de emergencia sanitaria y van retirando medidas de confinamiento (como China, Corea del Sur, Vietnam, Nueva Zelanda o Australia)

-Recuperación del volumen de ventas, pero todavía por debajo del promedio

-El impacto de las consecuencias económicas en el mercado

-El apoyo de medidas de estímulo y políticas monetarias

-El levantamiento de restricciones y medidas en muchos mercados