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Mercado inmobiliario en Barcelona: dinamismo en la compra-venta y freno al alquiler

Según el informe "El Sector Residencial en España" elaborado por la consultora Colliers International, Barcelona se mantiene en una posición relevante en el sector residencial, gracias a la robustez de su demanda, pero inicia a mostrar síntomas de ralentización debido a la excesiva regulación por parte de las autoridades locales. El informe de Colliers analiza en detalle la oferta, demanda y precio de la vivienda, tanto nueva como de segunda mano y el mercado del alquiler, descendiendo desde el nivel provincial hasta cada distrito de la Ciudad Condal.

Demanda: Obra nueva y Segunda Mano

Una de cada 10 operaciones de obra nueva registrada en España tuvo lugar en la provincia de Barcelona durante el primer semestre de 2020, lo que supone el 50% menos de las que se registraron en Madrid, pero superando a Málaga y Alicante, que ocuparon la tercera y cuarta posición en el ránking nacional, con algo más del 8% de las operaciones.

Respecto al mercado de segunda mano, la provincia de Barcelona también se sitúa en el segundo puesto del ranking captando el 11% de las transacciones registradas durante el primer semestre de 2020. Sin embargo, su mercado sufrió una importante contracción, (-32% respecto al mismo periodo del año anterior) que llegó a ser muy acentuada en el segundo trimestre de 2020 (-45%).

En cuanto a las transacciones del mercado de obra nueva cabe destacar que se concentraron principalmente en Barcelona capital, con un 15% de las operaciones, y Badalona con un 13%. Es también relevante el buen comportamiento de ciudades como el Prat de Llobregat, que captó el 7,6% de las transacciones, Hospitalet de Llobregat (6,07%), Sant Just Desvern (5,85%) o Sant Cugat del Vallès (4,48%). En cambio, en el mercado de segunda mano, Barcelona Capital concentró el 25% de las operaciones mientras que su área metropolitana casi el 50%. En este sentido, destacan los municipios de L'Hospitalet, Badalona, Terrasa y Sabadell, que, tratándose de grandes ciudades con excelentes comunicaciones, engloban casi un 20% del total de transacciones de la provincia.

"Después de casi 10 meses de pandemia y convulsión económica a nivel mundial en Barcelona conviven situaciones totalmente diferentes dentro del sector residencial. Los precios y número de transacciones de viviendas de alto standing han caído notablemente, mientras que las ventas de producto destinado a primera residencia, de hasta los 600 mil euros, se recuperan sensiblemente después de la primera embestida de la crisis." -- comenta Germán Fernández, Managing Director de la oficina de Barcelona de Colliers International.

Producción de vivienda

A pesar de la crisis sanitaria del Covid19, que ha afectado de manera significativa al proceso de producción de vivienda, y de las restricciones de movilidad e incertidumbres generalizadas en la economía, la absorción de viviendas en Barcelona (transacciones de vivienda nueva frente a las viviendas entregadas) se situó en un 68% en el primer semestre de 2020, manteniendo niveles del año 2019. Sin embargo, los visados de obra nueva registraron una caída del 31% y las viviendas iniciadas se redujeron casi un 20% respecto al mismo periodo del año anterior. Las transacciones de suelos también se han visto perjudicadas con retrocesos del 32%.

Mercado Hipotecario

El importe medio de las hipotecas de viviendas se situó en 164.000 euros, tan sólo un 1% superior al registrado en 2019. La comparativa entre el número de hipotecas registradas y las transacciones de viviendas escrituradas evidencia, al igual que en el resto del país, que el ahorro familiar se está agotando. En 2018 se firmaron 70 hipotecas por cada 100 transacciones de viviendas, en 2019 esta cifra subió a 79 y en el primer semestre de 2020 se incrementaron notablemente hasta 104.

Precios

Por lo que se refiere a los precios de la vivienda, el mercado de segunda mano ha sufrido una caída en torno al 6%. Los distritos más afectados son Nou Barris (7,3%), Sant Martí (6,9%), Ciutat Vella (6,6%) y Sant Andreu (6%) mientras que los menos afectados son los de Sarriá-Sant Gervasi y Les Corts con caídas por debajo del 2%.

"Respecto a los precios de la vivienda nueva, es posible que durante 2021 veamos sólo ajustes puntuales, debido a la fortaleza financiera generalizada en el sector promotor. Por contra, la vivienda de segunda mano sí está sufriendo una reducción, en el número de transacciones y registrando bajadas de precios más o menos pronunciadas dependiendo del distrito." - señala Germán Fernández.

Por su parte, el mercado de alquiler se está adaptando rápidamente a las nuevas condiciones de la economía y está ajustando precios como consecuencia del desequilibrio creado por el aumento de la oferta, proveniente fundamentalmente de las viviendas destinadas para el alquiler turístico - mucho más acentuado en Barcelona que en Madrid - y una peor situación económica/laboral de las familias. "En Barcelona actualmente nos encontramos con retrocesos de casi el 15% de los niveles medios de rentas respecto a la situación Pre-covid. Los distritos más caros son Eixample y Ciutat Vella con rentas medias de oferta por encima de los 18 EUR/m2/mes, Los distritos de Sarriá-Sant Gervasi, Grácia, Les Corts, Sant Marti y Sants-Montjuic presentan niveles de rentas medias de oferta entre 15 y 18 EUR/m2/mes. Los distritos más económicos son Nou Barris, Horta Guinardó, y Sant Andreu con rentas medias entre los 10,5 y 14 EUR/m2/mes." - afirma por su parte Jorge Laguna responsable del Informe y Director de Business Intelligence en Colliers.

Esfuerzo de compra y de alquiler en la ciudad de Madrid

El esfuerzo hipotecario de un hogar medio para la compra de una vivienda en la ciudad de Barcelona se sitúa en casi un 39% de su renta disponible siendo además necesarios 11,7 años de ahorro para afrontar el pago inicial. Esta situación se complica aún más para una pareja de jóvenes que afrontan la adquisición de su primera vivienda. En el caso de Barcelona, si consideramos para ellos una renta disponible de dos salarios mínimos interprofesionales, los jóvenes deben ahorrar más de 15 años y el esfuerzo de compra se eleva casi al 55% de sus ingresos.

En el mercado de alquiler, Barcelona se une a Madrid como una de las ciudades en las que el acceso a la vivienda requiere mayor esfuerzo (38% de sus ingresos), agudizándose esta situación en parejas jóvenes con retribuciones equivalentes a dos S.M.I., que deben destinar el 54% de sus ingresos al pago del mismo.

Build to Rent

Barcelona destaca como segundo foco de inversión en España para el desarrollo de vivienda en modelo Build to Rent, habiendo logrado captar casi el 30% de la inversión total destinada a este tipo de mercado desde el año 2018. Además de Barcelona capital, que concentra el grueso de la inversión, podemos encontrar proyectos de BTR en desarrollo en los municipios de Badalona, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, L'Hospitalet o Terrassa, entre otros.

"El mercado residencial de Barcelona resiste razonablemente a los efectos de la pandemia, pero debemos estar atentos a cómo evolucionará la actual situación, pues su fortaleza dependerá del tejido empresarial que habrá destruido la crisis, de cómo se gestionen los primeros vencimientos de créditos ICOs y de los efectos a corto plazo del primer programa de vacunaciones." -- concluye Germán Fernández.