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Según nuestra última actualización del precio correspondiente a diciembre de 2019 la vivienda ha experimentado una importante desaceleración en todas las comunidades autónomas a lo largo del año, que a nivel nacional ha supuesto un descenso del -0'27% e incluso datos de evolución negativos en algunas de las comunidades que venían impulsando su incremento desde que comenzó la recuperación económica en el 2014.

Estos datos parecen ser los primeros indicios de un cambio de ciclo en el sector. Tendencia que probablemente se confirmará a lo largo del año como consecuencia de la crisis actual provocada por la pandemia del Covid-19.

La desaceleración del precio se manifiesta con claridad cuando observamos los datos de los últimos cuatro años donde vemos como la velocidad de crecimiento entre las diferentes zonas ha reducido distancias, haciendo que el precio tenga un comportamiento más homogéneo cualquiera que sea el nivel geográfico de análisis que utilicemos.

Y es en Precioviviendas hemos cumplido cuatro años analizando el precio de la vivienda en un nivel de profundidad que nadie antes había alcanzado. Comenzamos a andar en abril del 2016 con un objetivo: mejorar la transparencia del sector democratizando el acceso a la información sobre el precio de la vivienda para que este dejara de ser patrimonio exclusivo de bancos y tasadoras. Una herramienta pionera en el mercado que ha dotado a los compradores y vendedores de vivienda de más información, más pertinente y más accesible, para que las decisiones de compraventa sean mucho más rápidas y acertadas.

Por eso, hemos querido conocer cómo ha sido la evolución del precio en estos últimos cuatro años. Según nuestros datos, la vivienda a nivel nacional ha acumulado desde el 2016 un incremento a nivel nacional del 8'71 %, porcentaje que alcanza hasta el 46'35 % en comunidades como las Islas Baleares donde la escalada de los precios parecía no tener fin

¿Estamos quizás ante los primeros síntomas de un nuevo cambio de ciclo?

Sin embargo, en el 2019 el precio de la vivienda en Baleares únicamente ha crecido un modesto 1'37%, muy lejos del 9'6% del 2018 o del 21% del 2017, siendo, sin embargo, una de las pocas comunidades que ha mantenido cierta inercia de crecimiento entre las que venían impulsando el alza de los precios.

En Andalucía, por ejemplo, que acumula un porcentaje de crecimiento desde el 2016 del 14'95%, en el 2019 se ha registrado un crecimiento negativo del -0'57%. O la Comunidad Valenciana, que con un crecimiento acumulado en los últimos cuatro años del 13'81%, en el 2019 el precio de la vivienda ha descendido un -0'62%. También observamos una importante desaceleración del precio en las Islas Canarias y en Cataluña, otras de las comunidades que mantenían importantes alzas en los precios, donde tras un crecimiento acumulado en los últimos cuatro años del 22'18% en el primer caso y del 24'82% en el segundo, en el 2019 han registrado un leve incremento del 0'63% y del 0'57% respectivamente.

Entre estas comunidades que venían experimentando un importante incremento de los precios, destaca el caso de la Comunidad de Madrid donde tras un crecimiento desde el 2016 del 21'60% en el 2019 la vivienda ha descendido un -1'19%.

Por otro lado, es destacable el repunte experimentado en algunas de las comunidades más rezagadas en lo que a la recuperación de la vivienda se refiere, como es el caso de La Rioja o Cantabria, donde en el 2019 por fin han registrados datos positivos, lo que sin embargo no hace que los datos de precio acumulados resulten positivos. La Rioja ha sido además la comunidad autónoma donde más se ha incrementado el precio de la vivienda en el 2019.

La velocidad de crecimiento entre comunidades se equipara, pero la recuperación no llega a todas

¿Y cuál es la consecuencia de este frenazo en los precios en las comunidades en donde más se habían incrementado en los últimos años? Como podemos observar en el gráfico, al reducirse la velocidad de crecimiento en estas comunidades, la distancia entre los datos de evolución de las diferentes autonomías se ha reducido sustancialmente, haciendo que el precio tenga un comportamiento más homogéneo a nivel nacional.

Sin embargo, que la velocidad de crecimiento se equipare no implica que la situación de los precios también lo haga. Así, las importantes diferencias experimentadas en la evolución del precio por las distintas comunidades en los últimos cuatro años se pone especialmente de manifiesto en los datos acumulados, a partir de los cuáles observamos dos bloques claramente diferenciados: el de las comunidades donde sí se ha producido recuperación en los precios, con incrementos por encima del 15% desde el 2016 y hasta por encima del 40% como en el caso de las Islas Baleares; y el de las comunidades donde el precio no ha conseguido salir de la zona de recesión.

Descensos en las principales capitales

Esta desaceleración en el precio de la vivienda se observa también en las principales capitales, donde es especialmente llamativa la corrección experimentada en ciudades como Madrid y Barcelona. Así, en Madrid capital la vivienda ha descendido en este último año un -3'41% y un -2'86% en el caso de Barcelona, descensos que probablemente respondan al importante encarecimiento vivido en los últimos años, exactamente del 26'68% en el primer caso y del 46'91% en el segundo desde el 2016.

Como decíamos, también se ha registrado un importante descenso en el precio en otras de las principales capitales a nivel nacional. Así, hay que destacar la bajada del -4'47% del precio de la vivienda en Sevilla en este 2019, a pesar de acumular un crecimiento del 8'65% o el descenso del -3'18% de Valencia con un incremento acumulado desde el 2016 del 24'16%.

Como señalábamos, sólo las islas y el mediterráneo parecen mantener aún cierto impulso de crecimiento. Así Málaga ha registrado un incremento del 3'98%, acumulando un 23'11% desde el 2016; Alicante un 4'28%, con un crecimiento acumulado del 14'53%; en Palma los precios han subido un 1'31% y un 51'17% desde 2016; por su parte en Santa Cruz de Tenerife la vivienda se ha incrementado un 2'96% en el 2019 y ya acumula un crecimiento del 11'24%, mientras que en Las Palmas el precio ha subido un 1'36% en el último año frente al 15'34% acumulado desde el 2016.

Al igual que ha sucedido a nivel de comunidades, en algunas capitales de provincia también se ha producido en este último año cierto repunte de los precios que sin embargo no ha sido suficiente para acumular incrementos positivos. Este es el caso, por ejemplo, de Lleida, donde con un incremento del 4'01% en el 2019 sigue acumulando un descenso en los precios del -1'96% desde el 2016. O el de Salamanca, donde los precios han subido este año un 1'77% pero desde el 2016 ha descendido un -5'60%

Por otra parte, en otras capitales la recuperación de los precios no ha terminado de llegar a lo largo de estos años y acumulan importantes descensos. Este es el caso de ciudades como Palencia con un descenso acumulado desde el 2016 del -11'45%, Orense del -9'04%, Ciudad Real, -7'79%, Almería, -6'06% o León, -8'15%.

Ante la coyuntura actual de crisis socioeconómica provocada por la pandemia del Covid-19 y suponiendo que estos primeros registros de crecimiento negativo en los precios sean un indicio de cambio de ciclo, tendremos que esperar a ver la forma en la que un posible cambio de tendencia afecta a las diferentes comunidades autónomas, ya que el punto de partida para afrontarlo será mucho más favorable o desfavorable según se encuentren en el bloque de las que han experimentado recuperación en los precios desde los años de la anterior crisis o en el bloque de las que no.