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Oportunidades inmobiliarias derivadas del cambio a largo plazo en los mercados de capitales

El informe pone de relieve sólidas oportunidades a largo plazo en el mercado español en los ámbitos de logística, retail basado en alimentación y oficinas, así como en el sector del residencial en alquiler (PRS, por sus siglas en inglés).

El 70% de los inversores inmobiliarios a escala mundial esperan que las inversiones inmobiliarias aumenten o se mantengan inalteradas en los próximos doce meses.

El sector de inversiones alternativas sigue ganando popularidad entre aquellos inversores que desean aumentar los componentes con valor añadido de sus carteras.

Las oficinas ubicadas en los distritos centrales de negocios (en inglés Central Business District, CBD), los supermercados y los parques comerciales basados en alimentación, así como los activos logísticos en ubicaciones clave de toda Europa (incluidos los corredores logísticos Mediterráneo y Atlántico), presentarán oportunidades de inversión interesantes en 2021, a medida que los inversores recuperen la confianza tras la crisis de la COVID-19, de acuerdo con Savills Investment Management (Savills IM), la gestora internacional de inversiones inmobiliarias.

Si bien la contención de la propagación de la pandemia seguirá siendo la prioridad en 2021, también se perfilan otros desafíos en el horizonte. El impacto de la salida del Reino Unido de la UE entrará plenamente en vigor. Asimismo, se mantendrán los riesgos de índole climática, así como las crecientes desigualdades y las tensiones geopolíticas continuadas, lo que podría suponer una amenaza para la estabilidad mundial. Por tanto, es cada vez más importante adoptar medidas de disrupción para proteger las carteras existentes e identificar nuevas oportunidades de inversión. En parte, ello implica aprovechar las tendencias estructurales que se han acelerado como consecuencia de la COVID-19.

El informe de Perspectivas para 2021 de Savills IM, titulado Building resilience in global real estate portfolios ["Construyendo Resiliencia en las carteras inmobiliarias mundiales"] no prevé un declive pronunciado del sector de oficinas a pesar del aumento de la flexibilidad laboral impulsada por la pandemia. Las oficinas en centros financieros bien comunicadas mantendrán su atractivo, mientras que la resiliencia de los flujos de ingresos del retail de alimentación constituye una apuesta sólida para inversores core o core plus. El segmento logístico, que se ha erigido como claro ganador durante toda la pandemia debido al aumento de las compras online, seguirá apuntalado por sólidos fundamentales y dinámicas estructurales favorables, tal como pone de relieve el informe. No obstante, habida cuenta de la escasa rentabilidad de los activos inmobiliarios tradicionales -oficinas, activos industriales y retail-, los inversores también ponen la vista en sectores alternativos como las residencias de estudiantes, la vivienda promovida para alquilar y las residencias para la tercera edad.

Una nueva encuesta1 incluida en el informe pone de manifiesto que el 59% de los inversores inmobiliarios a escala mundial espera que los mercados inmobiliarios en Europa se recuperen en 2021, mientras que algo más de la mitad (52%) espera que la recuperación comience entre el segundo y el cuarto trimestre del próximo año. Alrededor del 45% de los inversores espera que la inversión inmobiliaria aumente en los próximos 12 meses, mientras que el 25% prevé que los niveles de inversión se mantendrán intactos.

Fernando Ramírez de Haro, Managing Director de Savills IM para España y Portugal, comenta: "En España, aunque los elevados niveles de desempleo y endeudamiento público representen un riesgo para las perspectivas económicas y pese a que la recuperación hasta niveles anteriores a la pandemia no se espere hasta 2023, el mercado inmobiliario ofrece oportunidades de inversión evidentes.

Creemos que, al igual que el resto de Europa, las inversiones en activos en los segmentos logístico y de oficinas representan una alternativa clara a largo plazo y, al mismo tiempo, los espacios retail dedicados a alimentación y supermercados están demostrando su resiliencia como activos de primer nivel. La inversión en el sector de la promoción en alquiler (PRS) seguirá ganando dinamismo en el mercado español en 2021".

Entre los temas clave destacados en el informe de Perspectivas para 2021 de Savills IM, cabe mencionar los siguientes.

El ámbito de la logística seguirá siendo el favorito de los inversores en 2021

La logística seguirá siendo un segmento privilegiado en el panorama inmobiliario. Respaldada por sólidos fundamentales y dinámicas estructurales favorables, tales como el aumento del comercio electrónico y unas tasas de desocupación globalmente reducidas, la confianza de los inversores es particularmente positiva con respecto del sector logístico. Savills IM sigue priorizando los centros de distribución modernos con sólidos contratos a largo plazo en los centros logísticos más importantes junto a las principales autopistas y redes de transporte de toda Europa.

En España, los inversores muestran un interés creciente por ubicaciones en los principales corredores de transporte, como los del Atlántico y el Mediterráneo. La importante predisposición de los inversores y la falta de activos de calidad en el mercado han lastrado las rentabilidades prime a niveles más reducidos en comparación con los de otros mercados europeos. Aunque el interés de los inversores sigue siendo elevado, muchos se encuentran a la espera de que la actual coyuntura mejore.

Además del enfoque de inversión actual de la gestora, contar con una estrategia específicamente dirigida a los activos de logística urbana brinda un modelo interesante para captar tanto el crecimiento del comercio electrónico como la urbanización en pleno ciclo bajista del mercado. El estudio de Savills IM identificó que la logística es el sector que más priorizan los inversores inmobiliarios: el 57% y el 55% está aumentando la inversión en centros de distribución de grandes dimensiones y en activos logísticos urbanos o centrados en la última milla, respectivamente.

Retail: los segmentos de alimentación y descuento demuestran su resiliencia

Los activos retail de alimentación ofrecen flujos de rentas resilientes y, por ende, constituyen una buena apuesta para los inversores core o core plus. El estudio de Savills IM puso de manifiesto que el 80% de los inversores inmobiliarios a escala mundial prevé que la inversión en inmuebles dedicados a la alimentación, como los supermercados, aumentará o se mantendrá estable. España no queda exenta de este interés por parte de los inversores.

Por su parte, la recuperación del high street en localizaciones Prime de las principales ciudades españolas depende de la reanudación del turismo internacional, algo que ha afectado en gran medida al mercado local.

También existen rentabilidades ajustadas al riesgo interesantes al alcance de los inversores en el segmento de los centros comerciales de Europa occidental.

Las oficinas perdurarán

Aunque solo el 16% de los inversores inmobiliarios prevé que la inversión en las oficinas en las zonas CBD aumentará en 2021 y el 43% opina que caerá1, Savills IM estima que los activos eficientes, accesibles y bien equipados en ubicaciones bien comunicadas probablemente arrojarán mejores rentabilidades a largo plazo. La colaboración presencial en las oficinas facilita el intercambio de conocimientos, el aprendizaje y la orientación, además de mejorar la creatividad y aumentar la productividad. La oficina supone también un lugar de interacción social, que impulsa una cultura corporativa basada en la colaboración y la productividad.

La demanda en España es escasa, ya que las iniciativas de arrendamiento de las empresas se mantienen en suspenso, al tiempo que la promoción de inmuebles está en alza, especialmente en Barcelona, lo que podría conllevar a un aumento de la disponibilidad y una corrección de los alquileres prime.

Los activos alternativos centrados en el segmento living están en alza...

Los activos alternativos, como las residencias de la tercera edad y de estudiantes, suponen una sólida apuesta para los inversores que quieren incorporar componentes con valor añadido a sus carteras. Las interesantes características de la demanda asociadas al envejecimiento de la población, por un lado, y al sector de la educación superior, por el otro, se mantienen intactas.

El sector de la promoción en alquiler (PRS) gana dinamismo a paso acelerado en el mercado español. Este se beneficia de los cambios sociales, del creciente interés de los inversores internacionales y de los sólidos fundamentales que respaldan la inversión y podría constituir una buena oportunidad a largo plazo.

1Fuente: Estudio realizado por cuenta de Savills Investment Management por PollRight entre 122 inversores institucionales en octubre de 2020. Los inversores procedían de una base de datos mundial centrada en Norteamérica, el Reino Unido y Europa continental, con activos gestionados con un valor medio de 18.900 millones de libras esterlinas (25.000 millones de dólares) en inversiones inmobiliarias.