Inmodiario

Con el objetivo de conocer si el aumento del número de vivienda turística que en los últimos tiempos ha tenido lugar en muchas ciudades españolas es uno de los factores que está afectando al incremento del precio de la vivienda, Krata Sociedad de Tasación ha impulsado, en colaboración con Precioviviendas.com, el I Observatorio del Impacto de la Vivienda Turística (OIVT).

Gracias a los resultados del estudio, Krata ha podido confirmar que efectivamente sí existe una relación entre el nivel de concentración de vivienda turística y el incremento del precio de las viviendas.

Así, en los resultados obtenidos en este I Observatorio del Impacto de la Vivienda Turística se puede observar cómo el nivel de concentración de vivienda de uso turístico (VUT) por secciones censales determina significativamente la evolución del precio de la vivienda.

Las bases del OIVT

A partir del conocimiento inmobiliario acumulado por Krata en 35 años de actividad tasadora y la valoración trimestral que Precioviviendas.com realiza de 20 millones de viviendas a nivel nacional, ambas empresas han realizado este estudio pionero que analiza por primera vez la relación existente entre la vivienda turística y la evolución del precio de la vivienda.

El estudio parte del análisis de la concentración de vivienda turística a nivel de sección censal, con la geolocalización individual de todas las viviendas turísticas publicadas en los portales Inside AirBnB y DataHippo, con el objetivo de seleccionar aquellas provincias con un nivel relevante de penetración de vivienda turística.

De ese análisis inicial se concluye que la VUT tiene un nivel de penetración relevante (por encima del 1%), y suficiente para impactar sobre la evolución del precio, en dieciocho provincias españolas, que representan un 70% de la población y un 77% de las viviendas catastradas en España, y es en ellas sobre las que se centra el análisis del OIVT.

La clave: el nivel de concentración

En un primer análisis global de las provincias con un nivel relevante de penetración de VUT se pudo concluir que efectivamente el nivel de concentración de vivienda turística se sitúa entre las cinco variables de vivienda analizadas que más impacto tienen sobre la evolución del precio, además de la provincia, la existencia de ascensor, el precio en el momento inicial del estudio y la altura de la vivienda.

Y se pudo confirmar que, según los datos de evolución de precio en relación con los niveles de concentración de VUT por sección censal, a mayor nivel de concentración de vivienda turística mayor porcentaje de incremento del precio de la vivienda.

El análisis de la evolución del precio de la vivienda a lo largo del 2018 en relación con el nivel de concentración de VUT en dichas provincias, arrojó además una nueva conclusión especialmente relevante: que a mayor nivel de concentración de vivienda turística mayor incremento del precio hasta alcanzar un determinado nivel de concentración que podemos señalar como 'punto de saturación', a partir del cual el comportamiento del precio empeora de forma que el nivel de incremento desciende o incluso lleva a decrecer.

Resultados por zonas

El estudio ha permitido además establecer cuatro zonas de comportamiento homogéneo en relación a la evolución del precio de la vivienda, sobre las que se ha analizado de manera más pormenorizada la relación entre el nivel de concentración de VUT y el precio de la vivienda: Litoral (que agrupa los provincias del litoral mediterráneo más Cádiz, Huelva y Cantabria), Islas (con el análisis de ambos archipiélagos), Madrid y Sevilla.

Litoral

Los resultados del litoral confirman la tendencia general de mayor incremento del precio a mayor nivel de concentración de VUT, al igual que presenta claros síntomas de saturación a partir de niveles de concentración por encima del 7% donde el nivel de crecimiento del precio comienza a descender.

Esta tendencia se observa en todas las provincias de la zona, destacando además como la desaceleración es similar tanto en el caso de los municipios del litoral como en las capitales, a pesar de los niveles de incremento del precio muy superiores en el caso de las últimas.

Por el contrario, en el caso de las provincias de la zona analizadas en detalle (Barcelona, Valencia y Málaga) la desaceleración es mayor en los municipios del litoral. Destaca además como la mayoría de las viviendas de Barcelona capital (67%), Valencia capital (64%) y los municipios del litoral malagueño (82%) se encuentran en zonas con alto nivel de concentración de vivienda turística.

Islas

En el análisis general de la zona 'Islas' el nivel de concentración de VUT aparece como la variable que más impacta sobre la evolución del precio. Destaca además que el 54% de las viviendas de los archipiélagos se encuentran en secciones censales con un nivel de concentración de vivienda turística relevante, porcentaje que asciende al 66% en los municipios que no son las capitales de provincia. A pesar de esto la desaceleración del precio en los tramos más elevados de concentración de VUT es más acusada en el caso de las capitales.

Sin embargo, el análisis por provincias, mientras Baleares y Las Palmas de Gran Canaria reproducen esta tendencia general y dan claras muestras de saturación, Salta Cruz de Tenerife presenta 'punto de saturación' o no lo ha alcanzado aún.

Madrid

En el caso de la provincia de Madrid sólo la capital presenta un nivel relevante de penetración de vivienda turística y aunque en el análisis general del municipio no se observan síntomas de saturación, manteniéndose la tendencia general de mayor incremento del precio a mayor nivel de concentración de VUT, sí se observa en el análisis por distritos.

Así, podemos ver cómo en los distritos Centro, Chamberí y Salamanca el nivel de incremento del precio de la vivienda comienza a disminuir en los niveles más altos de concentración de VUT.

En este sentido cabe destacar como los distritos que presentan niveles relevantes de concentración de vivienda turística coinciden con los distritos donde más se ha incrementado el precio a lo largo del 2018 y que en la mayoría de dichos distritos más de la mitad de las viviendas se concentran en secciones censales con niveles importantes de penetración de vivienda turística. Destaca especialmente el distrito Centro, donde el 87% de las viviendas se ubican en secciones censales con un nivel de concentración superior al 7%.

Sevilla

Al igual que en Madrid, en la provincia de Sevilla sólo la capital presenta un nivel relevante de penetración de vivienda turística. Destaca además que el nivel de concentración de VUT es la variable que más afecta en la evolución del precio de la vivienda.

La tendencia general de mayor incremento del precio a mayor nivel de concentración se da en todos los distritos que presentan un nivel relevante de VUT, pero mientras en los distritos Centro Histórico, Palmera-Bellavista y Los Remedios dan muestras de saturación, no lo hacen los distritos Este-Alcosa-Torreblanca ni Cerro-Amate. En este último caso es llamativo además como la evolución del precio pasa de negativa a positiva a medida que aumenta el nivel de concentración de vivienda turística.

Por último destaca como el 90% de las viviendas del distrito Centro Histórico se ubican en secciones censales con un nivel de concentración de VUT superior al 7%.