Inmodiario

El mercado de la vivienda en España vive uno de sus mejores momentos debido al crecimiento de la economía, la creación de empleo y la recuperación de la confianza perdida tras la crisis. Esta es una de las principales conclusiones tanto del Snapshot Residencial del primer trimestre como del Informe Residencial recientemente publicados por la consultora inmobiliaria Knight Frank.

La mejora de los indicadores hizo que el año 2018 se cerrara con un aumento del 9% en la compra de viviendas, y del 4% en los precios de estas. Este es el punto de partida con el que comenzó 2019, en cuyo primer trimestre el paro volvió a registrar un nuevo descenso, y el índice de confianza e intención de compra de vivienda también aumentó en la comparativa interanual. Con este arranque de año, se espera que a lo largo del ejercicio se experimente una estabilización tanto en la demanda como en los precios de la vivienda.

El endeudamiento de los hogares a cierre de 2018 era del 64,7% del PIB y el esfuerzo para la adquisición de una vivienda se encontraba en un 32%, lejos todavía del límite de endeudamiento aconsejado por los expertos. El número de hipotecas concedidas en enero de 2019, había aumentado un 18% respecto al mismo periodo de 2018, llegando a las 36.800, si bien el importe de las mismas había experimentado un descenso del 1%respecto al ejercicio anterior.

Por otra parte, debido a las diversas operaciones urbanísticas que han sido finalmente aprobadas se prevé que el número de viviendas iniciadas aumente considerablemente durante los próximos años. En su instantánea (snapshot) del sector, Knight Frank prevé que en 2019 el número de viviendas iniciadas crezca un 30% respecto al ejercicio anterior, (hasta las 115.000 unidades aproximadamente), mientras que estima que las terminadas lo haga en un 35% (hasta las 80.000). Este aumento en la oferta de obra nueva hará crecer el número de transacciones vinculadas a las nuevas promociones frente a la segunda mano, que actualmente supone el 91% de todas las operaciones.

Tal y como indica la consultora Knight Frank en su Snapshot Residencial, se espera que en 2019 continúe el aumento, aunque de forma más moderada, lo cual es buena noticia para Carlos Zamora, director del área residencial de la consultora inmobiliaria, "porque provocará que se alargue el ciclo". Zamora añade también que "el año ha comenzado con una rentabilidad en vivienda del 4%, un 1,2% por encima de lo que ofrecen otras inversiones alternativas como pueden ser los Bonos del estado. Y esto seguirá aportando confianza al inversor, que continuará apostando por este sector".

Esta buena marcha del sector inmobiliario, sobre todo en grandes capitales como Madrid y Barcelona, reafirma los distintos factores que diferencian la situación que vivimos en 2008 de la actual, como hipotecas más restrictivas, la evolución de la oferta y la demanda, un menor esfuerzo en la adquisición de la vivienda, una mayor profesionalización del sector y precios por debajo del pico.

Este mismo estudio de la consultora inmobiliaria también enumera los retos más importantes para el sector en 2019. Por ejemplo, la incorporación de la tecnología aplicada a las propiedades inmobiliarias (PropTech), que mejora el proceso de comercialización identificando las necesidades reales de la demanda actual y ofreciendo un servicio global. Otros elementos como el Big Data, el Crowdfunding y el Crowdlending o el Blockchain brindan, por su parte, grandes y eficaces ventajas productivas. La tecnología también ha renovado el concepto de vivienda creando auténticas casas inteligentes que facilitan la vida a sus integrantes, mientras que la figura del arquitecto sigue siendo otro factor fundamental que hoy en día está renovando la comercialización, siendo cada vez más influyente en el momento de compra y confiriendo mayor prestigio a un inmueble.

El mercado residencial de Madrid

La capital es una de las primeras plazas en experimentar la consolidación de la recuperación del sector inmobiliario en España. Así, en el último año los visados de obra nueva y los certificados de fin de obra crecieron un 17% y casi un 25% respectivamente. En la actualidad hay cerca de 3.500 viviendas de obra nueva libre en Madrid, de las cuales la mayor concentración se encuentra en el exterior de la M-40 y en la zona de los PAUs, mientras que algo más del 21% del total se localiza en el interior de la M-30, debido principalmente a la falta de suelo finalista.

Desde 2017 y hasta el primer trimestre del año 2019, la mayor absorción se ha registrado en los PAUs, debido al precio más asequible que tienen y al mayor número de compradores que pueden acceder a este tipo de viviendas. Esto está favoreciendo al desarrollo de estas zonas, al contrario que ocurre con el interior de la M-30, donde debido a la menor oferta y a los precios más elevados, la absorción es más baja.

La tipología más común en Madrid es la vivienda de tres dormitorios, que supone un 43% del total, a excepción del interior de la M-30, donde la de dos dormitorios si sitúa prácticamente al mismo nivel. En esta misma zona también existen un número significativo de estudios y viviendas de un dormitorio, mientras que en los PAUs esta tipología es casi inexistente. Por su parte, las viviendas de cuatro dormitorios cobran una mayor importancia fuera del anillo de la M-30.

Los compradores más habituales en los PAUs son familias en busca de espacios amplios con servicios, mientras que las zonas céntricas son más demandadas por perfiles unipersonales o parejas jóvenes que priman la cercanía al centro o vivir en edificios más representativos.

La reactivación del sector inmobiliario se está viviendo especialmente en las zonas más cotizadas de Madrid. La limitada oferta de viviendas disponibles en la capital ha contribuido al alza de los precios y se estima que sigan creciendo durante este 2019, aunque de forma más moderada. La subida de precios en el centro de la ciudad unido a la escasez de suelo dentro de la M-30, está impulsando la demanda en los distritos más periféricos como en el noroeste de Madrid. Este será un año clave para el desarrollo de grandes proyectos inmobiliarios que ya han sido aprobados y puestos en marcha, como la operación Mahou Calderón y Madrid Nuevo Norte.