Inmodiario

La compraventa de vivienda libre por parte de extranjeros retrocedió en el primer semestre de 2019, tras siete años y medio de crecimiento ininterrumpido. Se registraron 51.720 operaciones, un 3,2% menos que en el primer semestre de 2018, según la estadística realizada por el Consejo General del Notariado.

Las operaciones realizadas por compradores extranjeros representaron el 18,6% del total de las compraventas de vivienda realizadas en el periodo, en línea con el 18,7% promediado entre 2012 y 2018.

Diferenciando por residencia, el 41% de las operaciones de compraventa de extranjeros fueron realizadas por extranjeros no residentes. En este segmento se desplomaron las operaciones un 9,7% interanual, su tercera caída consecutiva.

Mientras, los extranjeros residentes supusieron el restante 59% de las compraventas, que se mantuvieron en positivo (1,9% interanual) aunque exhibiendo incrementos mucho más moderados que en los trimestres anteriores (entre 2014 y 2019 las compraventas de residentes avanzaron un 19% interanual en promedio al semestre).

Por autonomía, la norma fue la dispar evolución de las transacciones de vivienda libre por parte de extranjeros. En once CC.AA. dichas operaciones experimentaron aumentos y en las restantes seis caídas, pero dado que en estas últimas acumularon el 70% de las compraventas por extranjeros en el primer semestre de 2019, ello arrastró a la media nacional a caer el 3,2% interanual ya mencionado.

Las mayores caídas se registraron en los archipiélagos de Canarias (-20,1%) y Baleares (-13,7%) y, a menores tasas, en Aragón (-5,8%), Madrid (-8,1%). Por contraposición, la cornisa cantábrica cifró algunos de los incrementos más dinámicos: Cantabria (47,6%), Asturias (41,1%), Galicia (17,1%), Navarra (9,1%) y, de forma más sosegada, País Vasco (1,7%). La mayoría de las Comunidades de interior también mostraron crecimientos muy elevados, alcanzando los dos dígitos en Castilla y León (31,0%), Extremadura (22,9%) y Castilla-La Mancha (20,4%).

Por último, la compraventa de extranjeros en el litoral mediterráneo fue dispar, al registrar alzas en Murcia (9,6%) y Cataluña (7,8%) y bajas en Comunidad Valenciana (-4,6%) y Andalucía (-5,7%).

En conjunto, los extranjeros realizaron casi 19 de cada 100 compraventas durante la primera mitad del año. Esta proporción volvió a ser superada en Comunidad Valenciana (36,0%), Canarias (35,3%), Baleares (34,3%) y Murcia (28,5%).

Entre el 10% de cuota y la media nacional (18,6%) se sitúan siete autonomías, dos muy cerca de la media -Cataluña (18,5%) y Andalucía (17,3%)- y las otras cinco con una cuota algo más reducida: La Rioja (13,2%), Madrid (11,8%), Navarra (11,0%), Aragón (10,8%) y Castilla-La Mancha (10,7%). Por último, entre el 6,4% y el 3,9% de cuota se sitúan las restantes (Castilla y León, Asturias, Cantabria, País Vasco, Galicia y Extremadura).

Debe recordarse que la práctica totalidad de los extranjeros que compran un inmueble en España optan por acudir al notario para realizar la compraventa en escritura pública ya que, aunque no es obligatoria salvo que se contrate un préstamo hipotecario, les aporta seguridad jurídica.

El notario ajusta la escritura a la legalidad vigente. Para su elaboración, comprueba la identidad, capacidad y legitimación de vendedor y comprador, examina la suficiencia de los poderes aportados, verifica la descripción de la finca y las posibles discrepancias o coincidencias con la parcela catastral, consulta y analiza el estado de cargas de la vivienda y del pago de las cuotas a la comunidad, solicita el informe municipal sobre el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, exige el certificado de eficiencia energética, comunica telemáticamente al Catastro el cambio de titularidad catastral, presenta telemáticamente copia de la escritura en el Registro de la Propiedad el mismo día de la firma, notifica a las partes sus obligaciones legales y fiscales, explica el reparto de gastos de la operación, y gestiona, si las partes se lo piden, el pago de los diferentes gastos que conlleva la operación de compraventa.

Precio

El precio promedio por metro cuadrado de las operaciones realizadas por compradores extranjeros en el primer semestre de 2019, referidas a vivienda libre, se situó en 1.728 €. Ello supuso un incremento de los precios del 2,5% interanual, acelerándose desde el 0,9% en el primer semestre de 2018 y el 1,8% en el segundo semestre.

Como siempre, los extranjeros no residentes pagaron precios mayores (2.099 €/m2) que los residentes (1.444 €/m2) y estos, a su vez y como casi siempre, que los nacionales (1.428 €/m2). El precio de las compraventas entre los compradores extranjeros no residentes (5,8%), además, creció a mayor ritmo que entre los residentes (1,3%).

El mayor avance de los precios pagados por los no residentes que los residentes es la tónica habitual desde el segundo semestre de 2013, si bien en el segundo semestre de 2018 los precios avanzaron al mismo ritmo (2,7%). A nivel autonómico la evolución de los precios fue también dispar, al caer en ocho autonomías y aumentar en las nueve restantes.

Entre los aumentos destacó, a ritmos de dos dígitos, Cantabria (17,2%), seguida por Baleares (9,5%), Madrid (8,1%), Galicia (7,5%) y Cataluña (5,7%). De forma más moderada, por debajo del 4%, crecieron también los precios pagados por los extranjeros en Castilla y León, Comunidad Valenciana, Andalucía y Murcia. Por su parte, el retroceso fue muy elevado, a tasas de dos dígitos, en Extremadura (-22,8%), Asturias (-14,7%), La Rioja (-13,0%) y Aragón (-12,0%).

Las caídas fueron asimismo notables en Navarra (-9,4%) y País Vasco (-8,1%) y más moderadas en Castilla-La Mancha y Canarias. En niveles, el precio promedio por metro cuadrado para extranjeros siguió registrando fuertes diferencias por CC.AA. Durante el primer semestre del presente año se situó por encima de la media nacional (1.728 €) en Baleares (3.053 €), Madrid (2.354 €), Cataluña (2.042 €), País Vasco (1.927 €) y Canarias (1.858 €).

Entre los 1.000 €/m2 se ubicaron cinco autonomías (Andalucía, Comunidad Valenciana, Cantabria, Murcia y Navarra) y por debajo de los 1.000 €/m2 las siete restantes, con Extremadura nuevamente en la cola (555 €). Por último, los precios medios en las operaciones en las que el comprador era nacional (3,1%) crecieron algo más que cuando fue extranjero residente (1,3%) pero significativamente menos que cuando era no residente (5,8%).

Fuertes caídas de compradores alemanes y franceses

En la primera mitad de 2019 los compradores con mayor peso sobre el total de compraventas de extranjeros fueron nuevamente los británicos (12,9%), seguidos de otros de fuera de la UE (12,1%) y de los marroquíes (8,6%). El paso de franceses y alemanes cayó notablemente hasta el 5,6% y 4,6%, respectivamente.

El peso de los grandes países continentales alcanzó el 8,0% en Francia, 7,2% en Alemania y 6,5% en Italia. El peso de los ciudadanos comunitarios (incluyendo todavía al Reino Unido) sobre el total de compraventas de extranjeros fue del 50,7%, cuando un año antes alcanzaba el 66,7%.

Las nacionalidades con mayores incrementos en compraventa de vivienda libre, durante el primer semestre, fueron Marruecos (21,4%), Argentina (12,7%), EE.UU. (11,3%), Ecuador (9,9%) y Portugal (9,1%). Mientras, los mayores retrocesos procedieron de Suecia (-30,0%), Dinamarca (-24,6%) y Noruega (-13,7%), seguidos de los principales países europeos: Reino Unido (-12,3%), Alemania (-9,8%), Italia (-6,5%) y, de forma más moderada, Francia (-1,4%).

Particularmente reseñable es el caso de los británicos, cuyas compraventas se desplomaron luego del referéndum del Brexit en el segundo semestre de 2016 y el primero de 2017 para recuperarse después, pero que en la primera mitad del 2019 volvieron a derrumbarse.

Mientras, los precios pagados por los nacionales de países externos a la UE fueron los que más crecieron: Noruega (19,9%), EE.UU. (14,3%), Ecuador (11,4%), Argentina (10,8%) y China (10,3%). También crecieron a tasas notables los precios pagados por alemanes (8,0%) y franceses (5,5%) y tasas más moderadas en el caso de los británicos (1,8%), pero cayeron los precios pagados por italianos (-1,3%) y sobre todo por irlandeses (-7,3%) y portugueses (-8,6%).

Separando por un criterio de residencia, entre los extranjeros residentes destaca la caída de las operaciones de noruegos (-30,3%) y la subida de los marroquíes (21,0%) y estadounidenses (12,0%). Entre los no residentes, destaca la fuerte caída de los suecos, daneses y ecuatorianos (entre el 20 y el 31,5%) y las alzas extraordinarias entre argentinos (62,7% y marroquíes (34,6%). En cuanto a los precios, entre los extranjeros residentes el mayor incremento lo registraron los noruegos (17,3%) y la mayor caída los portugueses (-9,6%). Entre los no residentes, destacó Ecuador (76,4%) en el lado positivo e Irlanda (-9,6%) en el negativo.