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La estadística Tinsa IMIE Mercados Locales del segundo trimestre del año confirma que se consolida y generaliza la moderación en el encarecimiento de la vivienda terminada (nueva y usada).

El precio medio se incrementó un 3% interanual, hasta 1.350 €/m2, solo 1€ más que en el primer trimestre del año. Entre las grandes ciudades, el freno es notorio en Barcelona, donde, tras años de subidas significativas, la vivienda es solo un 1,6% más cara que hace 12 meses, tras abaratarse un 1,7% entre el primer y el segundo trimestre.

En el conjunto del país, la vivienda se ha revalorizado de media en España un 12% desde el mínimo que tocó en la crisis, y se mantiene un 34,1% por debajo de los máximos de 2007.

El precio medio nacional encadena once trimestres consecutivos de incremento. Sin embargo, se trata de una subida más moderada que el 4,9% interanual del 1T 2019 y el 5,8% del 4T 2018.

"Se observan síntomas de estabilización tanto en precio como en demanda, tras varios años de recuperación sostenida. El nivel general de precios residenciales en España es prácticamente idéntico al del primer trimestre del año.

Las ciudades de Madrid y Barcelona, que han protagonizado fuertes y continuadas subidas en los últimos años, disminuyen de manera inequívoca su tendencia alcista", afirma Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa.

Comunidades Autónomas

Sólo tres regiones (Navarra, Aragón y la Comunidad de Madrid) se encarecen en más de un 5% en términos anuales. El Principado de Asturias es la única comunidad autónoma que presenta una ligera variación negativa en términos anuales (-0,8%).

Si se analiza la evolución más reciente, entre el primer y el segundo trimestre del año, destacan La Rioja, Navarra y País Vasco con incrementos superiores al 3% entre ambos periodos, frente a los descensos registrados en Castilla y León y Asturias: un 2,4% y 3,4% de caída respecto al primer trimestre del año, respectivamente.

Esta dispar evolución se observa con claramente en el comportamiento del mercado provincial. Nueve provincias registraron en el segundo trimestre incrementos superiores al 5%, lideradas por Málaga (+7,8%), Burgos (+7,4%), Almería (+7,3%), Girona (+7,1%) y Zaragoza (+6,8%).

Al mismo tiempo, en otras 15 provincias el precio medio es menor que un año antes. Los mayores descensos interanuales en este segundo trimestre se localizan en Ciudad Real (-8,9%), Zamora (-6,4%) y Soria (-6,3%).

Si se analiza la evolución únicamente en el último trimestre, son 28 las provincias registraron caídas de precios entre el primer y el segundo trimestre que en mayor o menor medida. El valor medio no llega ni a la mitad del máximo que se alcanzó la década pasada en Toledo, Guadalajara, Cuenca, Tarragona y Castellón. En estas provincias la caída acumulada desde 2007 supera el 50%.

Capitales

Cuatro capitales se han revalorizado más de un 10% en el último año: Ourense (+13,6%), Girona (13,1%), Burgos (12,4%) y Valencia (11,4%). Esta última es la única entre las grandes capitales españolas que mantiene aún un avance notable. Otras, como Palma de Mallorca, Zaragoza y Sevilla, se mueven en el trimestre en incrementos entre un 8% y un 9% interanual. Las grandes ciudades que durante muchos trimestres lideraron la recuperación, Madrid y Barcelona, siguen registrando actividad, aunque han frenado su evolución.

En Madrid, la subida del precio medio en el último año es del 6,6%, mientras que en Barcelona se limita al 1,6%, después de caer un 1,7% entre el primer y el segundo trimestre. El freno experimentado por la Ciudad Condal ha situado a Madrid como la capital donde más se ha incrementado el precio de la vivienda desde sus mínimos de la crisis: un 51,3% frente al 51,1% de Barcelona.

Justo a estos mercados más dinámicos, la vivienda es más barata que hace un año en 14 capitales de provincia. Los mayores descensos interanuales se localizan en Teruel (-7,2%), Badajoz (-6,2%), Zamora (-4,4%) y León (-4,3%).

Once capitales muestran precios que siguen estando más de un 50% por debajo de sus máximos pre-crisis, incluyendo ciudades de tamaño relevante, como Zaragoza (-51,6% desde 2007). Por el contrario, en Palma de Mallorca, Ourense, San Sebastián, Madrid y Barcelona la brecha se estrecha hasta entre un 20% y un 25%.

En el segundo trimestre, las capitales más caras del país continúan siendo San Sebastián (3.449 €/m2), Barcelona (3.333 €/m2) y Madrid (3.013 €/m2), seguidas a distancia por Bilbao y Palma de Mallorca. Entre las más baratas se encuentran Lugo, Castellón, Ávila y Teruel, por debajo todas ellas de 950 €/m2.

Se mantiene el patrón observado en trimestres precedentes por el que los mayores incrementos anuales en el precio de la vivienda se localizan en distritos periféricos de las tres principales ciudades -Madrid, Barcelona y Valencia-, en tanto que en Zaragoza y en Sevilla el encarecimiento más notorio aún se registra en sus distritos centrales.

En Barcelona, es destacable que la vivienda se ha abaratado un 2,6% interanual en Ciutat Vella y que ningún distrito ha incrementado su precio en el último año por encima del 10%.

Al igual que en la Ciudad Condal, los mayores incrementos en Madrid se sitúan en la periferia cercana, con algún caso de ajuste puntual en tasa interanual, como ocurre en Hortaleza, y con subidas de valor de dos dígitos en Carabanchel, Villaverde y Vicálvaro.

El distrito de Salamanca rompe este patrón de crecimiento "descentralizado" al registrar un incremento del 11% en el último año, que lleva su precio medio de vivienda terminada (nueva y usada) hasta 5.161 €/m2, convirtiéndose en el único distrito de las cinco grandes capitales españolas que supera la cota de los 5.000 €/m2. Con precios también por encima de los 4.000 €/m2 están Chamberí, Retiro, Centro y Chamartín, en Madrid, y Sarrià-Sant Gervasi, Eixample y Les Corts (Barcelona).

En Valencia, casi la mitad de los distritos registró incrementos superiores al 10%, una tendencia que se observa en Sevilla y Zaragoza tanto en el centro como en la periferia.

La rentabilidad bruta del alquiler, que pone en relación el precio anual del alquiler entre el valor del inmueble, sin tener en cuenta la revalorización del activo, se sitúa alrededor del 4,4% en las ciudades de Madrid, Valencia y Sevilla, mientras que se reduce hasta un 4% en Barcelona y asciende hasta el 4,7% en Zaragoza.

Se observan cifras de rentabilidad en el centro de Barcelona (Ciutat Vella), Madrid (Centro) y Valencia (Ciutat Vella) algo superiores a sus distritos colindantes. Este hecho a priori anómalo responde posiblemente al efecto del alquiler turístico sobre la oferta de alquiler residencial tradicional y, por tanto, sobre su precio medio.