Inmodiario

  • OPINIÓN

Hace unos cuatro años un amigo me invitó a comer en una cafetería de un centro comercial. Mi amigo era entonces el Director de Suelo de una empresa promotora inmobiliaria muy conocida e importante, y nuestra amistad venía de muchos años atrás cuando ambos compartíamos despacho en la organización que era entonces la inmobiliaria de la primera empresa constructora del país en esa época.

En un momento de la conversación me preguntó si conocía el porcentaje que el suelo urbano, en aquél instante, representaba respecto del total de la extensión del territorio español; le dije que no lo sabía y me contestó que alrededor de un 2,5%. Y siguió preguntándome si conocía el porcentaje de suelo que en esos momentos –un poco antes del máximo del boom inmobiliario, en 2005- se estaba preparando en la revisión de los sucesivos planes de ordenación de suelo (1) en los distintos municipios del país. Tampoco lo sabía yo así que me informó que una cifra muy similar a la primera se estaba preparando, al objeto de recalificar otro tanto por ciento igual de terrenos.

No sabía yo por dónde quería salir mi amigo, pero enseguida vi su intención cuando me preguntó finalmente que: ¿Y si en ese primer 2,5% vivimos 42 millones de españoles, de dónde vendrán los otros 42?

La agudeza del comentario es evidente, se estaba preparando suelo urbano para el doble de la población que existía en 2005 ¿quién ocuparía los usos construidos en ése nuevo suelo? ¿Cuándo se alcanzaría la cifra de 80 millones de españoles?

Y de paso: ¿Habría recursos suficientes para financiar ese brutal desarrollo en tal corto plazo (2)

Y de más: sin ordenación territorial que equilibre el desarrollo y armonice esos planes municipales ¿no sería un desarrollo desequilibrado, hipertrofiado en unos casos y subdesarrollado en otros?

Mi amigo ya no entendía determinadas compras de suelo de su empresa - y de otras similares – que se estaba produciendo en aquellos momentos. El festín de suelo, su compra y su financiación, tenían que resultar en algún momento, indigestos. ¿Cómo es que los principales actores del Sector Inmobiliario –y muchos otros- no se estaban dando cuenta de ello?

Terminamos la comida con una sensación de incomodidad, pues era evidente que caminábamos – el sector y sus actores- como lemmings inmobiliarios hacia el desastre.

Las causas internas de la Crisis

Cuando se habla –poco- de las causas internas de la crisis actual española apenas se comenta que una de éllas es la sobredosis de suelo que se recalificó en los últimos años sin tener en cuenta, al menos estos tres factores.

a) La demanda posible en la zona a recalificar.
b) La competencia de otros municipios en la oferta de suelo.
c) La demografía de la zona y los flujos migratorios.
d) El ciclo económico general y el desarrollo económico del lugar.

Debe tomarse nota que esa sobredosis, que ahora forma buena parte del “stock” de inmuebles sin comprador claro que almacenan Entidades de Crédito y Promotores, va a ser difícil de absorber en esta crisis... y después de ella, pues ¿dónde están los cuarenta millones de personas que hacen falta para colmatar esos usos previstos? ¿Y el dinero?

Miguel Villarroya Martín
mvillarroya@inmodiario.com

Notas.
(1) Y otros instrumentos de planificación como Normas Subsidiarias y proyectos de delimitación de suelo urbano.
(2) Diez-doce años, es lo que suele ser habitual en la transformación de un suelo rústico en urbano)