Inmodiario

Alemany, Escalona & De Fuentes concluye que declaraciones y autoliquidaciones recurridas a 26 de octubre de 2021 y transmisiones de terrenos realizadas antes del 10 de noviembre de 2021 en las que la Plusvalía Municipal no se haya liquidado o autoliquidado, o en las que la liquidación o autoliquidación del impuesto se haya realizado a partir de 27 de octubre de 2021, se verán beneficiadas por los últimos cambios normativos.

Marisa Ramírez Prieto, abogada del Departamento de Derecho Fiscal de Alemany, Escalona & De Fuentes, analiza las modificaciones introducidas por el Real decreto-ley 26/2021 a efectos de la Plusvalía Municipal. Son las siguientes:

1.- Objeto de gravamen

La Plusvalía Municipal es el segundo impuesto que, después del IBI, actualmente genera más ingresos a los ayuntamientos y sigue gravando el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana que se produce, entre otros supuestos, en las transmisiones de los mismos, ya sea a título oneroso o lucrativo (herencias, donaciones).

2.- Sistema de determinación de la base imponible del impuesto

La nueva norma establece, dos sistemas de determinación de la base imponible, a elección del contribuyente, y que son los siguientes:

a. Estimación objetiva

Este método es similar al anterior. La base imponible se sigue calculando multiplicando el valor catastral del suelo en el momento del devengo por los coeficientes que apruebe el ayuntamiento correspondiente en atención al número de años transcurridos entre la adquisición y la transmisión del inmueble. En cualquier caso, los coeficientes que apruebe cada ayuntamiento no podrán superar los que se indican a continuación:

Como puede observarse en el cuadro anterior, los nuevos porcentajes gravan menos las transmisiones de terrenos adquiridos durante la crisis financiera (el coeficiente más bajo se aplica a las adquisiciones realizadas entre 2008 y 2011, con un 0,08) y, por el contrario, se penalizan las transmisiones a corto plazo, y los coeficientes serán inferiores a los previos a más años de tenencia.

Y, en esta misma línea, se ha fijado un coeficiente para las transmisiones que se lleven a cabo en menos de un año, que pueden tener naturaleza especulativa y que, hasta ahora no estaban gravadas con la Plusvalía Municipal.

Los coeficientes serán actualizados anualmente mediante una norma de rango legal, teniendo en cuenta la evolución del mercado inmobiliario. Si tras dicha actualización los coeficientes de las ordenanzas fiscales son superiores a los máximos antes indicados, se aplicarán estos últimos hasta que se corrija el exceso en la ordenanza fiscal.

Finalmente, se establece la posibilidad de que los ayuntamientos puedan acordar, a los exclusivos efectos de determinar la base imponible, una rebaja de hasta el 15% del valor catastral del suelo, con el objeto de adaptar el importe del tributo a la realidad de cada municipio.

b. Estimación directa

Si, a instancia del sujeto pasivo, se constatara que el incremento de valor, determinado por la diferencia entre los valores del terreno en las fechas de transmisión y adquisición, es inferior al determinado por el método objetivo, se tomará como base dicho incremento. Estos valores podrán ser objeto de comprobación por los ayuntamientos.

A estos efectos, se deberán aplicar las siguientes reglas:

En el caso de bienes inmuebles en los que haya tanto suelo como construcción, la diferencia entre el precio de transmisión y el de adquisición del suelo se obtendrá aplicando la proporción que representa el valor catastral del suelo sobre el valor catastral total en el momento de la transmisión.

Como valor de transmisión o de adquisición se tomará el mayor entre el que conste en el título que documente la operación (o el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en caso de transmisiones lucrativas) y el comprobado, en su caso, por la Administración Tributaria.

No se podrán computar en este procedimiento de cálculo los gastos o tributos que graven dichas operaciones de adquisición o transmisión.

El sujeto pasivo deberá declarar la transmisión del inmueble y aportar los títulos que documenten su transmisión y previa adquisición.

A continuación, se ilustra la modificación en la tributación de la Plusvalía Municipal introducida por el Real decreto-ley con el siguiente ejemplo en el que se aplica el tipo máximo del 30%.

Supuesto de hecho: vivienda adquirida hace más de 20 años por 200.000 euros y que se transmite el año 2021 por 230.000 euros y cuyo valor catastral del suelo en 2021 es de 100.000 euros. El porcentaje del valor catastral del suelo sobre el total es del 60%

A.- Aplicación de la normativa vigente hasta la Sentencia

Base imponible: 60.000 EUR (100.000 * 0,60)

Tipo impositivo: 30%

Cuota tributaria a ingresar: 18.000 EUR.

B.- Aplicación de la normativa vigente a partir del 10 de noviembre de 2021

(i) Método de estimación objetiva

Base Imponible: 45.000 EUR (100.000 * 0,45)

Tipo impositivo: 30%

Cuota tributaria a ingresar: 13.500 EUR.

(ii) Método de estimación directa

Base imponible: 18.000EUR (230.000 - 200.000 EUR) *60%

Tipo impositivo: 30 %

Cuota tributaria: 5.400 EUR

Como puede observarse, en el supuesto B, al contribuyente le beneficiaría optar por el sistema de estimación directa.

3. Nueva regla de no sujeción para los casos en que no exista incremento en el valor del suelo

Se introduce un nuevo supuesto de no sujeción para aquellas operaciones en las que el contribuyente acredite que no ha existido incremento de valor. Para ello, los interesados deberán declarar la transmisión, así como aportar los títulos que documenten la transmisión y adquisición.

El cálculo del incremento de valor real obtenido en la transmisión se realizará como se ha indicado en el apartado anterior, por diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición del terreno, sin tener en cuenta gastos e impuestos.

Este supuesto contempla aquellas situaciones en las que, por ejemplo, se adquirió un terreno por 150.000 y se transmitió por 100.000 euros.

4. Entrada en vigor y efectos temporales

Esta nueva normativa entró en vigor el 10 de noviembre de 2021.

Los ayuntamientos que tengan establecida la Plusvalía Municipal deberán adaptar su marco legal a lo dispuesto en el Real decreto-Ley en el plazo de 6 meses y, mientras que no se adapten las ordenanzas municipales, resultara