Editor de InmoDiario.
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Madrid. En la España que estamos viviendo hoy en día, es muy común enfrentarnos a la llamada “Dación en pago”, sobre todo en bienes inmuebles; la actual situación del mercado hipotecario ha propiciado que, no pudiendo hacer frente a su hipoteca, muchas personas hayan tenido que optar por dársela a la entidad financiera. Dada esta situación nos podemos enfrentar a distintos supuestos que vamos a explicar a continuación con el fin de que, llegado el momento, conozcamos cómo afecta cada fórmula al patrimonio personal.

El primer supuesto sería la llamada “Dación en pago común”. En esta, el dueño de la vivienda hace entrega al banco de su inmueble pero el valor de la vivienda es inferior a la hipoteca pendiente. Las entidades financieras admiten este supuesto ante la imposibilidad de pago por parte de su cliente, y deciden quedarse con el inmueble para evitar gastos que se puedan derivar de la insolvencia del hipotecado, así como costas procesales y posible concurrencia con otros acreedores.

Es por ello que, a efectos del IRPF y siempre que la totalidad del préstamo original se haya destinado a la vivienda habitual, se produce una pérdida patrimonial a integrar en la Base Imponible del Ahorro (BIA) y cuya cuantificación debe realizarse con la norma de las permutas. Es decir, si el valor de la hipoteca inicial es de 1.000€, el valor actual de la vivienda es de 700€ y la hipoteca pendiente es de 800€, la pérdida del patrimonio a integrar en la B.I.A es de 200€ para el propietario. 

El segundo supuesto es el conocido como “Dación en pago con compraventa interpuesta”, que sigue las líneas del caso anterior si bien el proceso se realiza desmenuzando varias operaciones. El contribuyente vende por su valor de mercado la vivienda a la inmobiliaria del banco (empresa vinculada a éste), que ha pasado de 1.000€ a 700€, se subroga en la hipoteca por este nuevo importe y el banco condona al contribuyente el resto de la hipoteca. Con esto el banco consigue tres cosas: que su inmobiliaria se quede con el piso al valor actual, que el crédito hipotecario no sea superior al valor del piso y que no tenga pérdidas latentes que le afecten a la calificación o futuro del banco.

De este modo el piso queda en condiciones de ser vendido, pues su precio está actualizado a valor de mercado y la hipoteca puede ser de nuevo colocada pues no excede del valor del piso.

En relación a cómo tributa esta fórmula, el banco adquiere la vivienda por 700€, por lo tanto la pérdida del patrimonio sería de 300€, si bien el banco condona la deuda, con un importe condonado de 100€. La Agencia tributaria va a considerar que la pérdida patrimonial a ingresar en la B.I.A será de 200€. Por lo tanto, en este supuesto se produce un ahorro.

El tercer y último supuesto es la “Dación en Pago con exceso de hipoteca”. Esto sucede en los supuestos en que la hipoteca concedida no se destinó íntegramente a la adquisición del inmueble que ahora es objeto de transmisión, sino que una parte de la misma se destinó a otros fines, por ello el tratamiento a efectos de IRPF difiere sustancialmente. Aquí se producen dos alteraciones patrimoniales diferenciadas. Por un lado, una transmisión del inmueble como consecuencia de la dación en pago, donde se generará una alteración, por la parte de hipoteca que le corresponda, y dará lugar a una pérdida patrimonial. Por otro lado se generará otra ganancia patrimonial que deriva de la concesión de la hipoteca por el banco, que superaba el valor de adquisición de la vivienda y, por lo tanto, el exceso se destinó a otros fines por parte del contribuyente (muebles, viajes, coches, etc). Esta segunda operación generará una ganancia patrimonial a integrar en la base imponible general al no derivar de la transmisión de ningún elemento patrimonial, sino de no tener que pagar un préstamo del que era titular. La agencia tributaria lo está considerando una liberalidad. De la hipoteca inicial de 1.200€, 1000€ se destinaron a vivienda y 200€ a otros fines; si calculamos la proporción del resto de hipoteca que queda pendiente de pago al momento de la dación en pago, serían 791,67€ que corresponden al pago de la vivienda y 158,33€ que corresponden al pago de otros gastos. Para repercutirla en la pérdida de patrimonio, tendríamos 208,33€ que ingresar en la B.I.A. Sin embargo, como en este supuesto se condona todo el importe, es decir, toda la hipoteca pendiente que ascendía a 950€, se producirá una ganancia patrimonial de 158,33 € a integrar en la Base Imponible General.


Fdo. Antonio Juan Pérez Madrid.
Coordinador Dpto Fiscal.
Carrillo Asesores Tributarios y Abogados, SLP.