Inmodiario

Eduardo Brunet Álvarez de Sotomayor, fundador y CEO de Greenward Partners

Obvia decir que el sector hotelero, especialmente en nuestras zonas costeras, es crítico para la infraestructura turística en España (generadora del 12,5% del PIB nacional) y, como consecuencia de la pandemia por Covid-19, se encuentra hoy en su peor situación en décadas.

Una situación de ocupación casi nula que, aunque dramática, presenta también una oportunidad histórica para acometer intervenciones integrales en los inmuebles, impensables en otros momentos por su constante y elevado nivel de ocupación. Intervenciones que, además, son necesarias para superar el reto de la necesaria renovación energética y de sostenibilidad de sus infraestructuras para poder seguir compitiendo con otros mercados y demandas sociales y regulatorias emergentes en el entorno europeo.

En este contexto, desde Greenward planteamos abordar un programa de intervención integral coordinado, a ejecutar en una primera fase antes del próximo verano, que puede reducir entre un 75% y un 80% las emisiones de CO2 y, al menos en un 40%, la demanda energética de los hoteles que se incluyan, llevando nuestro sector inmobiliario hotelero a una posición de liderazgo en criterios de sostenibilidad, salud y resiliencia.

La propuesta que estamos haciendo llegar a diferentes administraciones públicas se articularía en esa primera fase con cerca de 200 hoteles ubicados en la costa Levante, Baleares y del sur de España, y se podría ir ampliando a otras zonas en una segunda fase con plazos realistas de ejecución antes de fin de 2022. El volumen total de inversión contemplada estaría en torno a los 500 millones de euros en la primera fase, que podrían llegar a los 1.500 en una segunda. El objetivo: los inmuebles sobre los que se actúe deben de conseguir las más altas certificaciones medioambientales como BREEAM, Leed o "Verde".

La idea es abordar los proyectos de rehabilitación integral de cada hotel desde una misma metodología y con un diseño integrado para reducir su demanda energética, aumentar su potencial de autoconsumo y almacenaje, lograr una gestión energética inteligente con sistemas digitales de medición y verificación, avanzar en circularidad, ganar enteros en aspectos de salud y wellbeing -cada vez más demandados por el turista, especialmente en cuanto a calidad de aire y ventilación-, mejorar las cifras de ahorro de agua y reforzar la accesibilidad.

Y todo ello bajo el marco de un consorcio público-privado en el que a la participación de las consejerías y agencias locales competentes en las localizaciones de los hoteles, asegurando la transparencia, concurrencia y su total encaje dentro de los programas de rehabilitación y cambio climático tanto a nivel estatal (EREESE, PNIEC, PRE ..) como autonómico, se sumara una Agrupación o Consorcio con capacidad de ejecución en toda la península e islas que aseguraría homogeneidad, calidad, fiabilidad, garantías, economías de escala y la aplicación del importe total del Programa, apoyándose en un ecosistema de empresas de servicios energéticos, suministradores e instaladores locales previamente acreditados que incrementarían su facturación y aumentarían el empleo local.

Uno de los grandes retos a superar es el de la financiación, porque el ya de por sí apalancado sector hotelero afronta un verdadero problema de liquidez. Una posible solución está en poderle ofrecer una financiación compatible con esta situación y que se adapte a los altos costes up-front que suponen estos proyectos. En nuestra opinión, la más adecuada ha de ser de largo plazo para poder compensar los largos periodos de retorno de la inversión y suficientemente flexible para compensar periodos de bajo margen operativo.

Este reto requeriría activar un modelo específico de financiación en el que se pueden barajar diferentes posibilidades, pero destaca una estructura particularmente atractiva: el Programa de Activación de Capital Ecológico (Property Assessed Clean Energy -PACE-), que permitiría seducir a los bancos y los grandes fondos de inversión para aportar el capital a cambio de una rentabilidad muy interesante, y sin coste neto para los propietarios de los hoteles.

La activación del modelo PACE requiere, de entrada, la inmediata necesidad de dar carta legislativa al programa incorporado en una enmienda ad-hoc ya presentada por Greenward a la Ley de Cambio Climático y Transición Energética, actualmente en tramitación en el Congreso, o incluso aprobando un Real Decreto Ley específico para avanzar con urgencia en este terreno sin esperar posibles dilaciones en el Parlamento.

Con ello, se articularía una eficaz colaboración público-privada con los municipios españoles en que están ubicados los hoteles como eje vertebrador del programa PACE. Esto facilitaría un tratamiento fuera de balance de la financiación de renovación energética para los propietarios de los hoteles; tener un perfil de riesgo mucho menor que bajo cualquier otra alternativa de financiación; e ir a plazos de financiación de 20 años (que posibilitaría conceder un año de carencia para compensar esta fase de bajos ingresos operativos), reduciendo el coste y posibilitando un ratio de ahorro sobre financiación superior a 1, lo que generaría flujos de caja netos positivos desde el primer año y, además, abriría una nueva línea de ingreso neto operativo para los operadores de los hoteles y les aseguraría la revalorización de sus activos.

La homogeneidad de la caracterización de esta cartera de financiación como Contribuciones PACE, similar al IBI, pero sin ser un tributo, tasa o impuesto, facilitaría la posterior refinanciación a través de la agrupación y empaquetamiento de las financiaciones como bonos verdes en un mercado de inversores institucionales interesados en este activo de renta fija, a largo plazo y descorrelacionado de los mercados, dotando de este modo al programa de una vía adicional de recapitalización que multiplicaría en varias veces el importe inicial destinado. Todo ello en un contexto de tutela pública en la salvaguarda de criterios de transparencia y garantías que, además, no supondría coste adicional alguno a los municipios. El sistema PACE nació en California en 2009, se aplica ya en Estados Unidos, donde ha captado ya unos 7.000 millones para rehabilitar edificios, aportando rentabilidades de entornos del 6% y un índice de fallidos muy por debajo del 2%. Canadá y Australia también aplican el sistema.

Sería clave que el Gobierno central, el regulador europeo y las comunidades autónomas dotaran al programa de fondos subvencionados para sufragar la fase de estudio, análisis y diseño de los proyectos de inversión de los distintos propietarios u operadores y, en caso de que el propietario decidiera proceder a la ejecución del proyecto de renovación integral del hotel, el importe será asumido dentro del monto de la financiación y, por tanto, reintegrado a su aportante. Sería deseable también la coparticipación subordinada de fondos públicos, hasta un 25% del importe de los fondos canalizados desde el sector privado, y una línea de first-stop-loss como colateralización de los bonos verdes a emitir, de modo que sean cotizados y puedan contar con un rating.

Además de los beneficios implícitos para propietarios y operadores de hoteles, el sector de la renovación energética y las administraciones públicas, y de una considerable generación de empleo, los inversores en inmobiliario hotelero tendrían acceso en volumen y escala a proyectos fiables y certificados técnicamente, con un gran loan-to-value, que califican dentro de la taxonomía UE como financiación verde con rentabilidades a largo plazo más que interesantes. Claramente, la activación del capital ecológico del sector inmobiliario hotelero español sería bueno para todos.

Eduardo Brunet Álvarez de Sotomayor, fundador y CEO de Greenward Partners