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Madrid.    Tras la impresionante bajada del Euríbor a niveles históricos e impensables hasta hace no menos de 1 año, muchos de los hipotecados españoles siguen mirando con sorpresa su recibo mensual de hipoteca y con indignación pueden observar que a pesar de las bajadas continúas del índice de referencia de su préstamo, su cuota no baja.

El Euribor ha pasado del 5,3% de julio al 1,8% de marzo del 2009 siendo la bajada más importante desde que existe este índice de referencia. Ahora bien, este es el escenario propicio para obtener un ahorro previsto de 300 euros mensuales sobre la hipoteca media, pero es en algunos casos un escenario con doble fondo y con imágenes ficticias porque tal ahorro no se produce.

Desafortunadamente para muchos contratantes de préstamos hipotecarios firmaron una cláusula legal y negociable con la entidad financiera que establece un límite a la variación del tipo de interés. Esta cláusula puesta en un contrato de préstamo hipotecario despliega todos sus efectos y es exigible por las partes desde el momento de la firma de la escritura, salvo que se pacte que no exista limitación en su momento o que a la hora de revisar la hipoteca, el prestatario se lo haga saber al banco y negocie con la amenaza de traspasar la deuda hipotecaria a otra entidad financiera.

A modo de ejemplo se describe un tipo de estos pactos que suelen venir en los préstamos hipotecarios: “….en todo caso, aunque el valor del Índice de referencia que resulte de aplicación sea inferior al 3.125%, este valor adicionado con los puntos porcentuales expresados…..determinará el tipo de interés vigente en el periodo de interés…….” Este límite funciona de tal manera que si el Euribor más el diferencial pactado en su día bajen a una cifra como la actual, el titular de esta hipoteca tendrá que seguir amortizando en relación con ese mínimo. Si el préstamo es tipo variable y se referencia a un tipo de interés que libremente se pacta, aunque los tipos bajen el 0.5% o 0,25% como en EE.UU o Japón, es indiferente porque entra en juego esta cláusula suelo.

En conclusión, la plena aplicabilidad de estas estipulaciones no puede ponerse en tela de juicio, porque cuando se contrataron estos préstamos hipotecarios, era impensable una reducción de tipos como la actual, sino que se deberían haber negociado estas condiciones en el momento de la formalización de la escritura del préstamo. Por otro lado, la fijación de mínimos y máximos es legal “per se”, tanto es así que la normativa sobre transparencia en las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios regula este tipo de pactos, viniendo obligado el Notario a advertir a los prestatarios de la existencia de estos límites al tipo de interés sean al alza o la baja. Esperemos que los tribunales de justicia a la luz de la normativa de consumidores y usuarios y del nuevo mercado hipotecario, emitan resoluciones que puedan declarar estas cláusulas como nulas por abusivas y perjudiciales para el consumidor.


Miguel Á. García Rosado
Abogado experto Derecho inmobiliario
mrosado@eresmas.com