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Vender la nuda propiedad o contratar una hipoteca inversa: ¿en qué se diferencian y cuál conviene más?

Nueve de cada diez personas mayores de 65 años tienen una vivienda en propiedad en España y la dificultad para acceder a pensiones dignas hace que en muchos casos se plantee la venta de la vivienda.

Abel Marín, abogado y socio de Marín & Mateo Abogados y autor de "Protege tu herencia", considera que la mejor forma de conseguir ingresos y no renunciar al uso del inmueble es la venta de la nuda propiedad estableciendo un usufructo vitalicio, ya que las hipotecas inversas pueden provocar "herencias envenenadas".

Recibir un sueldo vitalicio por la venta de tu vivienda...sin renunciar a vivir en ella. La incertidumbre por el futuro de las pensiones hace que cada vez la gente se plantee más su jubilación, una situación en la que tener un inmueble en propiedad puede suponer un auténtico salvavidas.

"Mediante figuras como la venta de la nuda propiedad o la conformación de una hipoteca inversa, el propietario se puede asegurar una renta constante en el tiempo sin renunciar al uso de la vivienda", explica Abel Marín, abogado y socio de Marín & Mateo Abogados, y autor de "Protege tu herencia".

El abogado apunta a que este tipo de fórmulas están enfocadas a personas mayores de 65 para complementar con su pensión, ya que se trata de un colectivo que normalmente ya está jubilado y en su mayoría poseen inmuebles. En este sentido, en España nueve de cada diez mayores de 65 años tienen una vivienda en propiedad.

Ambas figuras tienen un objetivo similar, el de recibir dinero por una vivienda sin dejar de residir en ella, aunque el abogado advierte de que hay "bastantes diferencias" entre las dos, y que considera que "hay que tener en cuenta".

Vender la nuda propiedad

Cuando se vende la nuda propiedad de una vivienda, el inmueble queda ligado a dos figuras jurídicas. "Por un lado, el nudo propietario, que tiene la vivienda como propiedad y por otro lado el usufructuario de la misma", señala Marín.

"El usufructuario de una vivienda tiene el derecho al uso y disfrute de la misma", apunta el abogado, quien añade que este uso abarca "residir en la vivienda, alquilarla o incluso vender este derecho".

El abogado explica que es posible vender la nuda propiedad "y establecer un usufructo vitalicio en uno mismo", de manera que se obtiene un dinero por la casa, que en cualquier caso sería inferior a la venta "completa" de la misma, pero manteniendo el derecho a uso de la misma. De este modo, se podría seguir residiendo en el inmueble y recibir dinero al mismo tiempo.

Por su parte, el nudo propietario tiene únicamente la propiedad de la vivienda, pero no puede hacer uso de ella. Para esta figura, por lo tanto, el inmueble es un activo líquido al que accederá de forma "completa" con la finalización del usufructo. "Es una inversión a futuros, ya que se obtiene la casa por un precio más asequible", afirma el abogado.

Las hipotecas inversas

Por su parte, Marín explica que una hipoteca inversa es una forma de obtener liquidez por parte de las entidades financieras. "En una hipoteca inversa, el propietario del inmueble pide un préstamo al banco cuya garantía es la propia vivienda", puntualiza Marín.

La cuantía del préstamo dependerá del valor del inmueble, y puede ser recibido en plazos o todo junto.

Se trata de un producto bancario que está dirigido mayoritariamente a personas mayores de 65 años o dependientes severas, apunta el abogado. "Mediante la contratación de una hipoteca inversa, el propietario del inmueble consigue liquidez y a su vez puede seguir residiendo en la vivienda", señala.

El principal inconveniente de esta modalidad de préstamo es para los herederos del inmueble, ya que una vez que fallece el titular, el banco ejecuta su derecho sobre el mismo. "En ese momento el heredero tiene dos opciones, renunciar a la herencia y dejar que el banco se quede con la vivienda o afrontar el pago de la hipoteca que se ha generado con el préstamo", matiza Marín.

¿Qué conviene más?

Marín se decanta por la venta de la nuda propiedad con usufructo vitalicio o figuras similares como la "vivienda inversa" para el vendedor como forma "más segura" para conseguir ingresos "residiendo en tu casa". "Es la mejor forma de conservar el derecho de uso mientras se viva", apunta.

Además, señala el abogado, las hipotecas inversas pueden generar las "hipotecas envenenadas" para los herederos, al existir la posibilidad de que se queden "cuotas pendientes de pago", obligando a los herederos a tener que renunciar a la herencia o tener que afrontar una hipoteca.

Por otro lado, a pesar de que, si se incentiva a través de ventajas fiscales, la compraventa de la nuda propiedad no requiere una edad mínima para ser ejecutada, al contrario que las hipotecas inversas, que la establece en los 65 años. No obstante, tanto para unas como para otras, son más optimas cuanto mayor edad tenga el propietario.