Inmodiario

4 de cada 5 propietarios particulares tiene miedo al alquilar su inmueble

Según una encuesta realizada por Mendez Lit, despacho de abogados especializado en derecho inmobiliario y patrimonio histórico, a pesar de que la inversión en inmuebles sigue siendo lo que más atrae a los particulares, 4 de cada 5 propietarios siente inseguridad a la hora de rentar su casa a otro particular.

Los principales miedos son al impago pero también a los desperfectos que se puedan ocasionar en el inmueble. La inseguridad jurídica eleva el número de pisos vacíos propiciados precisamente por este miedo de los particulares.

David García Cerecedo, socio del despacho de abogados Méndez Lit ha elaborado un listado con 13 consejos para que los propietarios puedan blindar el alquiler de su inmueble.

"Una de las principales preocupaciones de los propietarios es protegerse frente a un posible inquilino conflictivo. Podemos limitar considerablemente los riesgos. Estos son algunos tips para blindar el alquiler. Muchos no están contemplados en la ley y son fruto de la experiencia y tremendamente útiles. Nos centramos en los contratos de vivienda habitual.", explica David García.

· Previos a la firma del contrato:

1. Tener claro el contrato. El uso determina el tipo de contrato. No es lo mismo el uso de vivienda habitual, que el de temporada (vacacional, profesional/comercial, etc). Según corresponda, las obligaciones y garantías varían.

2. Solvencia. Comprobar la solvencia del inquilino es una práctica de algunos arrendadores. No es una fórmula perfecta, pero sí efectiva. Las últimas nóminas o liquidaciones trimestrales de IVA e IRPF si es autónomo, también las declaraciones de renta pasada, son indicios de solvencia del arrendatario.

3. Contrato para todos. En caso de que el arrendamiento sea a varios inquilinos (véase una pareja, o grupo de estudiantes), formalice un único contrato con todos ellos como parte y responsables solidarios. Asegúrese su posición y el cobro en caso de impago al poder dirigirse frente a cualquiera por igual.

4. Garantía adicional. En caso de arrendamiento de vivienda habitual está limitada a un máximo de dos mensualidades de renta, pero no es obligatoria. No la deje escapar. Exija la máxima garantía posible, lo agradecerá en caso de impago.

5. Evite los avales prorrogables de corta duración. Si es posible, acuerde que la garantía adicional se entregue en depósito (el dinero en su cuenta). Si, por el contrario se acuerda la fórmula del aval bancario, no acepte una duración inferior a la de la totalidad del arriendo. Es común que a la hora de renovar un aval anual el inquilino no lo haga y la garantía desaparezca.

· Durante el arrendamiento:

6. Regularización de garantías. Como la renta, las garantías y fianza pueden regularizarse. La ley establece que éstas puedan ampliarse en el importe que se haya incrementado la renta, a partir del tercer año de contrato. Amolde las garantías y solicite su regularización al importe de la renta actualizada.

7. No acepte compensaciones. En ocasiones, el inquilino solicita compensar rentas pendientes de pago con la fianza o garantía. No claudique. Si tras su salida del inmueble se encuentra con desperfectos o cuantías debidas, ya no dispondrá de las garantías para cubrir esa responsabilidad y tendrá que reclamarlos judicialmente.

8. No se duerma en los laureles. Si no le interesa prorrogar el arrendamiento con su inquilino, no apure el plazo de preaviso obligatorio de 30 días. Basta un solo día de retraso para que pueda quedarse en su casa un año más.

9. Reparaciones/obras. Las pequeñas reparaciones por desgaste de uso ordinario son del arrendatario. Establezca en contrato un importe razonable que delimite cuantitativamente la responsabilidad de esas pequeñas reparaciones. Evitará las constantes llamadas del inquilino pidiéndole que repare el enchufe, la persiana, el picaporte, etc.

10. Seguros. La Ley no lo exige, pero puede incluir una cláusula en contrato instando al arrendatario que suscriba un "seguro inquilino". Corresponde normalmente al arrendador asegurar el "continente" y al inquilino el "contenido". Evitará consultas molestas y gestiones con su aseguradora.

· En caso de IMPAGO:

11. Burofax inmediato. Si se produce el impago de renta, no espere. Envíe el burofax reclamando su pago en un plazo máximo. El envío del burofax y su notificación determinará la cabida o no de la enervación [facultad del inquilino de abonar las rentas adeudadas dentro del proceso, evitando el desahucio y continuando con el alquiler]. Si desea evitarlo, espere 30 días desde la fecha en que se notificó el burofax y la interposición de la demanda.

12. No dude e interponga demanda. Aunque parezca poco conciliador, muchas veces nos enfrascamos en negociaciones con el inquilino en la esperanza, a veces vana, de conseguir el pago de las rentas atrasadas. Los meses transcurren y se van consumiendo las garantías. Terminado el plazo indicado en el burofax para el pago, interponga la demanda. Durante el tiempo que dure el proceso podrá negociar igualmente con el inquilino.

13.- Solicite la reposición de las garantías. Si ha tenido que hacer uso del aval o la garantía por impago, requiera al inquilino de inmediato que las restituya para mantener la cobertura y hacer cumplir el contrato.

Recuerde que estos son solo algunas ideas y recomendaciones. Cada caso es diferente, por lo que siempre lo mejor será acudir a un abogado especialista que le asesore debidamente.