Inmodiario

La doble venta de una misma vivienda ha vuelto a ser enjuiciada por el Tribunal Supremo, y en una de sus últimas sentencias viene a considerar que comete un delito de estafa quien vende el mismo inmueble dos veces. De esta manera, la doctrina mayoritaria pasa a determinar que resulta suficiente la venta en documento privado sin elevación a escritura pública, inscripción en el Registro de la Propiedad u otro símbolo que demuestra la entrega del bien (la conocida como ‘traditio’ posterior) para estimar que se ha consumado una estafa en su modalidad de doble venta.

Hasta ahora, la jurisprudencia del Alto Tribunal venía mostrándose un tanto ambigua en este asunto. Unas veces, siguiendo el criterio según el cual la transmisión de la propiedad exige la concurrencia del título y el modo, de forma que no consumándose la venta con la  entrega de la escritura pública u otros símbolos que demuestren que hubo entrega del bien, el vendedor seguiría siendo dueño de la cosa y en consecuencia no realizaría ningún acto fraudulento mediante la segunda transmisión, tratándose en todo caso de un ilícito civil a resolver por las normas de dicho Código.

Pero, en otras, ha mantenido también en su jurisprudencia la posibilidad de la doble enajenación en supuestos de enajenación sin ‘traditio’ y venta a un segundo comprador, por cuanto en estos casos el vendedor común se finge dueño de un bien que ya no le pertenece, como parece desprenderse de los artículos 1450 y 1473, ambos del Código Civil.

En la reciente sentencia, se viene a considerar que la existencia de doble venta punible exige que el vendedor mantenga la disposición y la titularidad de los bienes vendidos de tal manera que, cuando realiza la segunda venta sepa y conozca la realización de la anterior, aunque haya sido en documento privado y no haya transmitido la disposición exteriorizando de esta manera su propósito defraudatorio.

Por el contrario, si el vendedor, además de otorgar el documento privado de venta, cumpliéndose el perfeccionamiento del contrato como dispone el artículo 1450 del Código Civil, hubiese entregado la cosa vendida, aunque hubiese sido simbólica o instrumentalmente, lo que hubiese determinado la consumación de la compraventa, la segunda venta no sería tal sino que el sujeto fingiría ser dueño de algo que ya no es suyo, y esta conducta está prevista en el art. 251.1 relativa al que vende fingiendo ser dueño de la cosa vendida.

Para que la  sanción de la doble venta se considere como delito debe cumplir varios requisitos, como que haya existido una primera enajenación y que sobre la misma cosa antes enajenada haya existido una segunda enajenación antes de la definitiva transmisión al adquirente. Es decir, antes de que el primer adquirente se encuentre con relación a la cosa adquirida en una posición jurídica tal que el anterior titular ya no esté capacitado para realizar un nuevo acto de disposición en favor de otra persona.

Pero, sin embargo, no basta sólo con estas características, sino que tiene que existir otro afectado, que puede ser el primer adquirente o el segundo, según quién sea el que en definitiva se quede con la titularidad de la cosa doblemente enajenada, para lo cual hay que tener en cuenta lo dispuesto en el artículo 1473 del Código Civil, que establece que si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe.