Inmodiario

El Tribunal Supremo ha sentenciado que resulta inexcusable la responsabilidad civil de un notario que autoriza una escritura pública de compraventa sin advertir al comprador de la existencia de un embargo sobre la finca objeto de compraventa.

Los hechos se remontan a mayo de 2008 cuando el demandante, la sociedad Natrolita compró a Sermas una vivienda situada en el paseo de Gracia de Barcelona por 2.450.000 euros. Un pago que debía realizarse de forma aplazada. En aquel momento se hizo un primer pago, que servía de arras, de 53.500 euros.

El 4 de junio de 2008, Natrolita y Sermas otorgaron un contrato de ampliación de arras, por el cual Natrolita entregaba a Sermas la suma de 294.250 euros a cuenta del precio del inmueble. La escritura pública de compraventa se otorgó el 22 de septiembre de 2008, en la notaría del demandado.

Un oficial de la notaría había solicitado por fax al Registro de la Propiedad información registral continuada de la finca en cuestión y el Registro notificó, por fax, días después a la notaria que sobre dicha finca pesaba una orden de embargo. No obstante, la escritura fue otorgada sin que incluyera, ni se pusiera en conocimiento del comprador, el embargo trabado sobre la finca. Una situación que el comprador puso en manos de los tribunales.

Tras varios recursos, el notario interpuso recurso de casación ante el Tribunal Supremo, argumentando que "el error, la falta de diligencia exigible, es predicable sin lugar a dudas a la actuación desarrollada por la Sra. Registradora; y de las consecuencias de no haberla querido traer al proceso no puede intentar hacerse partícipe a quien ninguna responsabilidad tiene en lo sucedido dado que se limita a confeccionar el epígrafe de cargas y gravámenes de la escritura en base a la primera y última información continuada que se le remite desde el registro competente".

Casación desestimada por el Supremo porque conforme al artículo 175.1 del Reglamento Notarial (RN), el notario, antes de autorizar el otorgamiento de una escritura de adquisición de un bien inmueble, debía comprobar la titularidad y el estado de cargas del bien. Para ello, debe solicitar del Registro una nota informativa del estado de cargas en ese momento y que se le informe de las posteriores, antes de que autorice la escritura de compraventa.

Las partes que acuden a la notaría, especialmente, el comprador, confían en que el notario les informará adecuadamente de las cargas que pesan sobre el inmueble objeto de la compraventa, para evitar lo que ocurrió en este caso, que el comprador preste su consentimiento a la compra de un inmueble sin conocer que acaba de trabarse un embargo sobre este bien, que lógicamente lo devalúa.

Además, el artículo 146 del Reglamento Notarial prescribe la responsabilidad civil del notario respecto de los daños y perjuicios ocasionados por dolo, culpa o ignorancia inexcusable.

Es indudable, añade la sentencia, que el hecho de que el notario no dejara constancia del embargo judicial que gravaba el inmueble al tiempo de autorizar la escritura de compraventa, ocasionó un grave perjuicio al comprador, quien consintió pagar un precio de 2.450.000 euros por dicho inmueble, que estaba devaluado en una cifra similar como consecuencia del embargo.

Por tanto, remacha el Alto Tribunal, no puede negarse un nexo de causalidad entre esta conducta, omitir el estado actual de las cargas que pesan sobre el inmueble cuya escritura de compraventa se autoriza, y el detrimento patrimonial del comprador que se obliga a pagar un precio por un inmueble que como consecuencia del embargo apenas vale. Y esta conducta es imputable al notario que, aunque pudiera alegar que desconocía la circunstancia del embargo, esta ignorancia no era excusable frente al comprador.

Corresponde al notario tener los medios técnicos necesarios para prestar sus servicios, en este caso para cerciorarse de que informa al comprador de las cargas que pesan sobre la finca que compra. En un caso como el presente en que el sistema de comunicación entre la notaría y el registro no funcionó, y se declara probado que el registro remitió la comunicación en la que informaba del embargo y la notaría debió recibirlo. Por tanto, la ignorancia del notario sobre la existencia de esta carga es inexcusable, a los efectos de responder, conforme al art. 146 RN, de los daños y perjuicios ocasionados al comprador.