Editor de InmoDiario.
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MADRID, 11 Nov.   El propietario que quiera vender hoy una vivienda, confiando en las mejores condiciones de financiación por la caída del Euríbor hasta el 4,5%, aún deberá rebajar su precio hasta un 23% para poder 'colocarla', según estimaciones de Aguirre Newman.

   La consultora asegura que para empezar a vender viviendas de nuevo es prioritario rebajar el esfuerzo financiero que realizan las familias para el pago de su hipoteca hasta el 30%, desde el 46,1% que, según el estudio, destinan actualmente.

   Así, para que una familia con una renta bruta disponible ligeramente superior a los 21.250 euros anuales pueda comprar una vivienda de unos 75 metros cuadrados, en un plazo de 30 años y con un interés del Euríbor más 0,5 puntos, con un esfuerzo no superior al 30%, sería preciso rebajar los actuales precios hasta un 23%.

   Además, la caída de precios necesaria era aún mayor hace unos meses, ya que, según los escenarios analizados, con el Euríbor en el 5% el descenso debería alcanzar el 27%, mientras que el recorte habría de superar el 30% si el tipo de referencia llegara al 5,5%.

CAMBIO DE TENDENCIA.

   En un momento en el que los promotores no prevén mayores rebajas de los precios de sus promociones, la inquietud ante el aumento del paro y las cada vez menores plusvalías obtenidas en la compraventa han desplazado a oferta y demanda hacia el arrendamiento, dando lugar a un "cambio de tendencia" en un sector residencial tradicionalmente instalado en la compra.

   Así, según el director de análisis e investigación de mercados de Aguirre Newman, Javier García-Mateo, es previsible que el mercado del alquiler le siga comiendo terreno al de la compra durante los próximos dos años --especialmente allí donde el esfuerzo salarial para comprar una vivienda sea superior--, hasta superar los dos millones de inmuebles en 2009, frente a los 1,8 millones existentes en 2007.

   Sin embargo, la consultora inmobiliaria considera que España aún está lejos de tener un mercado del alquiler 'europeo'. Así, afirma que sólo el 7,6% de las viviendas en España son de alquiler (descontado el alquiler sumergido), mientras que esta ratio alcanza el 57% en Alemania, el 47% en Holanda o el 32% en el Reino Unido. Esto hace que sea previsible que los precios de los alquileres en España aumenten por encima del IPC a medio plazo.

   Estas diferencias se deben a que en España no se han puesto las condiciones necesarias para desarrollar un mercado del alquiler. En primer lugar, en estos países se dispone de una fiscalidad favorable hacia el alquiler y, en algunos casos, de un sistema de penalización para evitar viviendas vacías o alquiladas en mal estado.

   Según Aguirre Newman, el mercado del alquiler en España no ha dispuesto de estos incentivos, por lo que "se ha estancado durante los últimos años", está "obsoleto" y ni siquiera se comercializa a través de profesionales especializados.

¿QUÉ HACE FALTA PARA DESARROLLAR EL MERCADO DEL ALQUILER?.

   En este punto, García-Mateo puso sobre la mesa una serie de soluciones para impulsar decididamente el mercado del alquiler en España. En primer lugar, instó a aprovechar el incremento de las ejecuciones de hipotecas para explotar estos inmuebles a través del alquiler, transformar estratégicamente el 'stock' de los promotores, incentivar la salida al mercado de viviendas vacías en manos de particulares e incentivar el desarrollo de la VPO de alquiler.

  Ahora bien, desde Aguirre Newman se estima que el compromiso electoral del Gobierno de construir hasta 1,5 millones de viviendas protegidas, 600.000 de ellas en alquiler, "es muy difícil" de lograr.

   La razón es que este plan de construir unas 60.000 viviendas de protección en alquiler al año requiere una inversión total de unos 5.100 millones de euros, de los que 2.000 deberían llegar a través de inversiones privadas, especialmente extranjeras, y el resto, de deuda contraída con entidades financieras.

   Sin embargo, según la consultora, las condiciones actuales no incentivan ni las inversiones ni los préstamos. Así, recuerda que los plazos de inversión previstos en estos casos en los planes de vivienda son de entre 10 y 25 años, un tiempo 'a priori' excesivo para cualquier inversor en la actualidad.

   Además, la normativa no permite vender a precio de vivienda libre estas viviendas una vez superado el periodo de protección obligado, por lo que la rentabilidad no supone tampoco un reclamo. Por último, las rentas y las plusvalías de este tipo de viviendas están gravadas y el IVA no es deducible.