El Banco de España ha vuelto, como ya hizo en los meses previos al estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008, a intentar poner un poco cordura al, en ocasiones, excesivo optimismo que se vive entre los actores del mercado residencial.
Entonces, no fueron pocos los que llegaban a mofarse de las previsiones relativas a que la cosa no daba para más. Ahora, echando la mirada atrás, ha resultado que el supervisor no solo no tenía razón, sino que se quedó muy corto.
Ahora, estamos en una situación similar. En este caso, sobre la visión del alcance de la recuperación de ese mercado inmobiliario residencial que, para los interesados en que se construya el mayor número posible de pisos, resulta innegable, y que el Banco de España no acaba de ver con tanta nitidez.
Al final, después de analizar los potenciales compradores y los pisos nuevos que serían necesarios para atender esa demanda, el Banco de España llega a la conclusión de que, con un crecimiento actual, con 40.000 viviendas nuevas al año hasta 2030 serían más que suficientes. Y, si esa recuperación resulta más intensa y vuelven a España los inmigrantes, esa cifra se podría multiplicar por cinco.
La demanda potencial se relaciona con factores demográficos, mientras que la demanda efectiva depende de factores más coyunturales, como la disponibilidad de crédito, la tasa de paro juvenil o el coste de uso de la vivienda.
De no haber desequilibrios en el mercado, entiende el Banco de España que las estimaciones resultantes de la demanda potencial de vivienda principal podrían ser un indicador adecuado de la evolución de las necesidades de obra nueva. Pero los hay, y en ese sentido, el abultado stock de viviendas se convierte en algo a tener en cuenta, ya que esa demanda potencial podría satisfacerse, en gran medida por esos excedentes sin tener que construir tantas viviendas como algunos piensan.
Parte el Banco de España en su análisis de la Proyección de Hogares que, para el periodo 2015/2029, hace el Instituto Nacional de Estadística (INE), manteniendo durante esos tres lustros tanto el flujo de inmigrantes como la intensidad con la que se crearon esos hogares en 2014.
Así, de no cambiar las cosas, en ese periodo vamos a una contracción de la población del 2,2 %, por un descenso de los extranjeros de un 36,7 %, que se compensaría parcialmente por el aumento del número de nacionales en un 1,6%, no por un inesperado aumento de la natalidad, sino por la adquisición de la nacionalidad española por parte de extranjeros.
Caída de la población que llevaría a una creación neta anual de hogares de poco más de 60.000 unidades, y que, en el mejor de los casos -con una evolución económica que permitiera nuevas entradas de inmigrantes-, podría multiplicarse por cuatro, hasta el entorno de los 240.000 hogares.
