El volumen de inversión en activos retail al cierre del primer semestre de 2016 alcanzó los 1.278 millones de euros, lo cual supone una caída del 27% respecto al mismo periodo del año anterior, según el último informe de Mercado Retail elaborado por la consultora inmobiliaria JLL.
Según se desprende del estudio, la disminución de la inversión no es indicativa de una falta de demanda o interés por parte de los inversores, sino que es fruto de la escasez de producto en el mercado, en especial de activos prime. De hecho, el número de operaciones en la primera mitad del año ascendió a 38, muy por encima de las 23 cerradas en los seis primeros meses de 2015; sin embargo, hubo una reducción del tamaño medio de dichas operaciones, al situarse en 40 millones de euros de media frente a los 78 millones para el mismo periodo del año anterior.
En este sentido, el informe de JLL desvela que España ha concentrado el 7% de toda la inversión retail de Europa en la primera mitad del año, con lo que se ha situado como cuarto destino de esta categoría de inversión.
Rentas al alza y rentabilidades a la baja
En línea con trimestres anteriores, la demanda existente en el mercado para activos prime y la escasez de oferta están impulsando las rentas al alza, tanto en centros comerciales como en locales en calle.
En el caso de los centros comerciales, la renta prime alcanzó los 88 €/m2/mes a mitad de año y las previsiones apuntan a un crecimiento medio anual del 2,2% para el periodo 2016-2018. Por su parte, el mercado de high street también presenta unas expectativas de crecimiento de rentas para los dos próximos años del 2,4% anual para Madrid y del 1,7% anual para Barcelona.
Como consecuencia, las rentabilidades de esta clase de activos se muestran a la baja. Así, la rentabilidad prime para centros comerciales pasó del 4,75% en el primer trimestre del año al 4,5% en el segundo; para locales en calle del 3,75% al 3,5%; y para medianas superficies del 6% al 5,75%.
Este incremento de rentas tiene su reflejo en las principales calles de Madrid y Barcelona. En ésta, a cierre del semestre, Portal del Ángel había experimentado un aumento de rentas del 8,3% respecto a un año antes, hasta los 260 €/m2/mes por el alquiler de un local en esta calle, lo que la sitúa como la más cara de España. Además, las rentas en Paseo de Gracia habían aumentado un 11,6% en un año, hasta los 240 €/m2/mes.
En el caso de la capital, Serrano experimentó el mayor incremento de sus alquileres, un 6,7% hasta los 240 €/m2/mes, seguida de Preciados, donde las rentas subieron un 6,25% (255 €/m2/mes) y Gran Vía, con incrementos del 4,5% (230 €/m2/mes).
Nuevas aperturas comerciales
Según asegura el informe de JLL, la densidad comercial media de España es superior a la media europea, pero en línea con nuestros países vecinos, al contar con unos 356 m2 por cada mil habitantes. Sin embargo, la calidad del parque comercial es deficiente, con un alto nivel de obsolescencia, y el reposicionamiento se perfila como una opción clara para adaptar los activos a los nuevos patrones de consumo. Un ejemplo de esta tendencia es la remodelación del centro comercial Glòries de Barcelona, propiedad de Unibail-Rodamco, que, a partir de 2017, dejará de ser un espacio cerrado, para transformarse en un centro abierto a la calle, que combinará usos mixtos de oficinas y bajos comerciales.
En cuanto a nuevas aperturas, para el periodo 2016-2018 se prevé un repunte de las inauguraciones de nuevos centros comerciales, cuya superficie podría duplicarse respecto al periodo 2013-2015, cuando se inauguraron 343.000 m2. Así, en los dos próximos años se espera la apertura de 24 nuevos centros, con más de 600.000 m2 de Superficie Bruta Alquilable (SBA).
Apuesta por la omnicanalidad y la tecnología
Una de las tendencias que muestra el informe de JLL es la necesaria apuesta de los operadores por la tecnología y el ecommerce, como aliados que permiten el desarrollo de la omnicanalidad en el trato con el cliente. Así, aunque las tiendas físicas siguen siendo clave dentro de la estrategia comercial de los retailers, es necesaria una reinvención, apoyada en la tecnología, que permita ofrecer una experiencia al consumidor.
Algunos ejemplos se encuentran en los probadores virtuales, las pantallas con personal shopper y las tiendas que combinan lo digital con lo físico, donde se dispone de una muestra de toda la colección, para que el cliente pueda ver y tocar el producto, pero donde la compra se realiza posteriormente de forma online y se recibe en el domicilio.
