Madrid. Durante el primer trimestre de 2012 ha persistido la tendencia al descenso en la contratación de oficinas en las principales ciudades europeas, en un contexto económico de desaceleración y crecimiento del desempleo. Según el informe publicado por la consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate la demanda ha retrocedido un 5% en términos anuales, señalando el principio del fin del descenso de la tasa de oficinas disponibles. Esta se incrementó una décima durante el primer trimestre del año hasta situarse en el 9,5%, arrastrada por el crecimiento de espacio vacante en ciudades como Milán y Madrid.
Las rentas prime, por su parte, se mantuvieron estables respecto a los trimestres precedentes aunque registraron un incremento del 3% en comparación con el primer trimestre de 2011. La inversión tuvo un buen comportamiento durante el periodo analizado dado que la demanda de activos prime se mantiene. Los inversores priman los mercados con buenas perspectivas económicas y potencial de crecimiento de rentas. Las rentabilidades prime se mantuvieron sin cambios en los principales mercados, con un rango que osciló entre el 4% de Londres y el 6,25% de Bruselas.
Por ciudades, después de un dinámico ejercicio 2011 estimulado por la vuelta de las grandes operaciones, la demanda de oficinas descendió en París (-12% en el conjunto de los distritos), especialmente en su centro de negocios (CBD). La tasa de disponibilidad, no obstante, se mantuvo estable, y sigue siendo baja, si se compara con el actual volumen de demanda. La nueva renta prime se situó en 803 euros/m2/año, lo que supone retornar a registros de 2010. El volumen de inversión de oficinas en la capital francesa se mantuvo inalterado respecto al primer trimestre de 2011, después de un excepcional último trimestre del pasado ejercicio.
En Londres, el número de operaciones se mantuvo estable aunque la absorción cayó significativamente en términos anuales (-31% en el conjunto de distritos). La tendencia a reducir el volumen de entregas de obra nueva continuó durante el primer trimestre de 2012, situando la disponibilidad en el 6,4%. Es previsible que la tasa de disponibilidad siga descendiendo a lo largo del presente ejercicio debido a una limitada oferta de nuevos edificios. Las rentas prime permanecieron estables durante los últimos doce meses. El volumen de inversión de oficinas registró un ligero crecimiento en el inicio año, siendo la City la zona que mostró mejor comportamiento.
En las principales ciudades de Alemania, el primer trimestre ha sido una continuación de 2011, con buenas perspectivas para el mercado de usuarios. En contratación, ha destacado el buen comportamiento de Frankfurt. La tendencia positiva también se observó en el lado de la oferta, con ratios de desocupación significativamente inferiores a los de doce meses atrás, especialmente en las zonas del CBD. Es previsible que continúe la tendencia a la reducción de espacio disponible debido a la fortaleza de la demanda. Las rentas prime se mantuvieron estables en la mayoría de las ciudades durante el primer trimestre de 2012, y crecieron un 4% respecto al año anterior. De hecho, Alemania, entre los países de la zona euro, se mantuvo como el mercado de inversión más seguro gracias a la fortaleza que muestran su economía y su mercado de oficinas. En consecuencia, las ciudades alemanas registraron el incremento más fuerte en volumen de inversión de oficinas, y se espera que la actividad de inversión se mantenga vigorosa a lo largo del año.
Después de un año bastante sólido en cuanto a demanda de espacio de oficinas en Milán, la contratación se debilitó considerablemente durante el primer trimestre del año y la absorción neta se tornó fuertemente negativa (-66% en términos anuales), como reflejo de la estrategia de reducción de costes de las compañías. El descenso de contratación de Milán ha sido el más acentuado entre los principales mercados europeos, elevando la tasa de disponibilidad hasta el 11,7%. Esta evolución del espacio disponible impactó en las rentas significativamente durante este trimestre. Tanto las rentas prime como las rentas medias del centro de distrito de negocios descendieron este trimestre y las previsiones apuntan a que los precios de alquiler se mantendrán bajo presión en 2012. El mal comportamiento del mercado de usuarios y la evolución de la economía han conducido a una reducción del volumen de inversión en el centro del distrito de negocios en términos anuales.
La demanda de oficinas se redujo de nuevo en Madrid debido al empeoramiento de las condiciones económicas y del mercado de trabajo. El primer trimestre de 2012 fue el más débil de los últimos tres años y la tendencia al descenso de la absorción se trasladó a todos los distritos de la capital española (-41% en su conjunto). La tasa de desocupación alcanzó al finalizar el primer trimestre de este año el 13,8%, el ratio más alto entre los principales mercados europeos. Aunque no se registró nueva oferta en 2011, el espacio disponible se incrementó por la caída de demanda. La renta prime se mantuvo estable debido a la escasez de superficie disponible en el centro del distrito de negocios, si bien las rentas medias reflejaron un ligero descenso. El mercado de inversión se mostró inactivo este trimestre. La debilidad de los principales indicadores del mercado de usuarios condujo a que los inversores, tanto locales como internacionales, se mantuvieran extremadamente cautos.
El mercado de oficinas de Bruselas registró un incremento de la contratación del 7% gracias a una importante operación de la Comisión Europea. El ratio de disponibilidad se ha estabilizado en niveles altos, del 11,1%, y los precios de alquiler, en su nivel más bajo desde el estallido de la crisis. El descenso en términos anuales registrado por los alquileres prime ha sido el mas significativo entre los principales mercados europeos, con una contracción del 10%. La actividad de inversión se ha reducido de manera acentuada.
