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    La Audiencia Provincial de Madrid resolvió desestimar el pasado 11 de abril de 2016 el recurso de apelación interpuesto por la SAREB contra el plan de liquidación de Teseion SA, inmobiliaria madrileña en concurso de acreedores y con una masa activa de 40 millones de euros. El recurso judicial mantenía suspendidas las subastas online de todos sus bienes inmuebles sujetos a cargas hipotecarias desde que el auto aprobatorio de la liquidación fuese publicado el 13 de mayo de 2015 por el Juzgado Mercantil nº 9 de Madrid.

    El estancamiento judicial en la fase última de un concurso de acreedores de este tipo, donde la continuidad de la unidad productiva es imposible y sus activos pierden valor debido al estado de abandono, provoca que la recuperación de la deuda sea más difícil de conseguir mediante la liquidación.

    Viviendas, oficinas, locales comerciales, plazas de aparcamiento, trasteros, naves industriales, solares y fincas rústicas -localizados en Madrid, Valencia y Alicante- esperan sus pujas mientras el paso del tiempo los deteriora y reduce su valor de mercado. Entre todos los bienes inmobiliarios, 51 están afectos a cargas hipotecarias y cuatro de ellos tienen hipotecas a favor de la SAREB; el resto de acreedores con privilegio especial -Banco Santander, Agencia Tributaria y BBVA- no ha presentado alegaciones contra el plan.

    La Administración concursal estableció el método de venta directa para todos los bienes y designó a la empresa subastadora profesional Activos Concursales SL para, cuando lo considerase oportuno, realizara la venta de los activos de Teseion a través del portal de subastas online. Esta circunstancia motivó la alegación presentada en primera instancia por la SAREB ante el Juzgado Mercantil nº 9 de Madrid y el posterior recurso a la Audiencia Provincial que finalmente ha resultado desestimado.

    El recurso de la SAREB se sustentó en base a tres pretensiones para incrementar sus ya reconocidos derechos y prioridades de cobro en el seno del procedimiento concursal: en primer lugar, que la realización de los bienes no se efectuase por persona o entidad especializada; en segundo lugar, que subsidiariamente la subasta online se celebrase con determinadas condiciones; y en tercer lugar, que los acreedores privilegiados, en el caso de que resultasen adjudicatarios de los bienes, no se vieran obligados al pago de los gastos de gestión de la empresa subastadora.

    La Sección Vigesimoctava de Audiencia Provincial de Madrid coincide con el informe de contestación a las demandas de la SAREB -presentado por la Administración concursal de Teseion- y fundamenta jurídicamente su dictamen de recusación en base al derecho de la Administración concursal para aplicar los artículos 149.2 y 641 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en los que se regula el uso de persona o entidad especializada en la realización de bienes.

    La Sala madrileña cita en su resolución jurisprudencia dictada por la Audiencia de Valencia y de Córdoba, donde la primera considera "la contratación de una empresa especializada como el sistema más beneficioso para los acreedores de la concursada en liquidación, ya que el sistema de subasta judicial también genera importantes gastos"; y la segunda justifica sus beneficios debido a "la ampliación del espectro de posibles compradores, maximizando la potencialidad económica del patrimonio en venta".

    En la misma línea se sitúa la Sección Decimoquinta de la Audiencia de Barcelona, quien en el pasado mes de mayo desestimó el recurso de apelación interpuesto por Catalunya Banc contra el plan de liquidación de Rótulos Sodais SL. En esta ocasión, el recurso incluía la única pretensión de "excluir al titular del crédito con privilegio especial de los gastos en caso de subasta online".

    El principal efecto negativo que produce la dilatación del periodo de liquidación concursal, sobre todo de activos inmobiliarios, además del deterioro y posible expoliación, recae sobre los propios acreedores privilegiados que, si resultan adjudicatarios, tendrían que abonar los gastos de comunidad de propietarios y los IBI de los tres últimos ejercicios y el vigente, lo que implica la mayoría de veces cuantías muy superiores a los propios gastos de gestión de la entidad especializada, siempre con cargo al adquiriente del activo.

    El nombramiento de la entidad especializada -y el razonamiento sobre la idoneidad de su uso realizado por administradores concursales, jueces de lo mercantil y Audiencias provinciales- está fundamentado por la mayor cancelación de deuda del concursado, y por ende de los acreedores privilegiados, conseguida gracias al registro de ofertas de sus clientes con valores más acordes a los precios de mercado. Es por ello que se les denomina 'entidades especializadas', expertas conocedoras del mercado al que tienen que dirigirse y conseguidoras de postores dispuestos a incrementar las ofertas iniciales que realizan los propios acreedores, obligándoles a superarlas si quieren adjudicarse los activos.

    Los acreedores privilegiados cuando inician las pugnas judiciales no contemplan la conveniencia del uso de estas entidades en la fase de liquidación, ya que permite adjudicar a terceros los activos subastados, evitándoles el pago de los gastos de comunidad e IBI pendientes y, posteriormente, el abono de porcentajes de gestión comercial a agentes inmobiliarios para que los activos adjudicados sean vendidos nuevamente.

    En cuanto a la reanudación de la liquidación del remanente afecto a cargas hipotecarias de la inmobiliaria Teseion, según la Administración concursal, se activará en el portal web durante los próximos meses y recuerda que todos los inmuebles se adjudicarán a los mejores postores libres de hipotecas y embargos.

    Activos Concursales SL se encargará de la pertinente publicidad de las subastas online, tanto en los principales portales inmobiliarios de compraventa como en las redes sociales, y habilita un servicio de atención telefónica a disposición de los interesados, gestión de visitas organizadas a los inmuebles y, a diferencia de las subastas judiciales, no se requerirá consignación previa del 5% como requisito para participar en las pujas, ventaja que con certeza aumentará la participación de usuarios postores.

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