Madrid.   La Respuesta Adaptativa.

El MAB  ¿una vía de futuro para las empresas inmobiliarias?

INMODIARIO está trabajando en el análisis de las soluciones a la crisis para el sector inmobiliario y lo hacemos en clave interna, esto es, prestando especial atención a las causas interiores –no globales- de la crisis del Sector  Inmobiliario, sin que podamos sin embargo olvidar la relación con el marco exterior de referencia.

Al conjunto de soluciones para salir de la misma, que iremos detallando poco a poco en nuestro periódico,  lo hemos denominado: la Respuesta Adaptativa. En este sentido estamos escribiendo una serie de artículos para hacer frente a lo que hemos llamado: “La gran extinción inmobiliaria” y que el lector interesado puede encontrar en nuestro diario (1). A lo largo de esa serie veremos los distintos caminos que nuestras inmobiliarias podrían emprender para responder a las solicitaciones del entorno y asegurar así su supervivencia, hoy, muy amenazada.

Uno de ellos es... ganar tiempo, tiempo para sobrevivir a la travesía del desierto simplemente aguantando la caminata, esto es, durar hasta que se resuelva, hasta que pasemos el desierto y lleguemos a zonas con agua y sombra. El problema con esta solución es que para eso en la caravana, en la empresa, no puede faltar el agua –la liquidez-. Ya contaremos en el artículo correspondiente cómo puede hacerse eso  pero hoy, aquí, sólo hablaremos de una de sus partes, como es que el agua –la liquidez- que sacábamos de los pozos tradicionales –entidades de crédito, clientes - es muy escasa ahora  y por eso, el agua, debe de buscarse en pozos alternativos. Uno de ellos puede ser el MAB.

Pero es posible que nuestros lectores inmobiliarios no conozcan bien  este recurso, así que hemos querido mostrar, de la mano de un especialista, la existencia de ese pozo de liquidez, sus características y qué puede significar el MAB para las empresas inmobiliarias. Para conocer de todas estas cosas  nada mejor que acudir a un conocido experto en estos temas, a don Francisco Javier Carmona Coslado (2), socio director de ONEtoONE Capital Partners (3) y hacerle las siguientes preguntas:

1   ¿Qué es el MAB?

El Mercado Alternativo Bursátil (MAB) es un mercado de valores dirigido a empresas en expansión con reducida capitalización, con una regulación a medida y diseñada específicamente para ellas y con unos costes y procesos adaptados a sus características. El mercado es promovido por Bolsa y Mercados Españoles y supervisado por la Comisión Nacional del Mercado de Valores.

Mercados equivalentes al MAB funcionan con éxito en otros países, como por ejemplo el Alternext francés y el AIM británico.

Las empresas que pueden incorporarse al MAB deben ser sociedades anónimas, con su capital social totalmente desembolsado y sobre el que no debe existir restricción legal o estatutaria que impida la libre negociación y transmisibilidad de sus acciones, éstas últimas deben estar representadas en anotaciones en cuenta. Es un mercado no solamente pensado para empresas españolas sino también para empresas de la Unión Europea y Latinoamérica que pueden también cotizar en él.

Para guiar todo el proceso de salida y de permanencia en el mercado debe contarse con la figura de un Asesor Registrado y un Proveedor de Liquidez.

El valor mínimo de las acciones susceptibles de incorporación es de dos millones de euros (“free float"). El mercado está abierto los días hábiles de lunes a viernes en el calendario legalmente establecido y la sesión de contratación consta de una subasta de apertura, una subasta de cierre y un período de Operaciones Especiales. En ciertos casos, cuando exista suficiente liquidez y difusión, la Comisión de Supervisión del Mercado podrá determinar un período de mercado abierto.

Las empresas que cotizan en el MAB deben presentar información periódica (semestral, anual y hechos relevantes) con el fin de garantizar la transparencia en aras de que el valor y el propio Mercado gocen de la mayor eficiencia.

2  ¿Por qué puede ser importante el MAB en estos momentos?

En la crisis actual y a partir del momento en que se inicie su recuperación, posiblemente la captación de recursos ajenos no vuelva a tener la “alegría” de los últimos años. 

Cabe recordar que el negocio básico de un banco tradicional está basado en maximizar la rentabilidad o el margen de intermediación existente entre el tipo de interés al que presta dinero a sus clientes (créditos), y el tipo de interés que el propio banco paga a los clientes que depositan sus fondos.

Durante los años del “boom” económico, se fue desajustando esta práctica y crecieron los créditos mucho más que los depósitos. Por ejemplo, mientras que en el año 2007 los créditos representaban casi el total del activo de un banco comercial español, los depósitos de clientes (que es lo que tiene que utilizar el banco para financiar los créditos), eran tan sólo el 47%, el resto se tuvo que financiar con lo que se llama financiación mayorista (bonos, cedulas hipotecarias, pagarés,..). Esta financiación mayorista tiene un coste superior y depende además de que otros bancos o inversores la quieran aportar.

Ahora las entidades financieras españolas están en una fase de ajustar el balance “adelgazando el activo” y, por tanto, minorando los préstamos que se conceden para reducir, a su vez, la dependencia de la financiación mayorista, ya que la captación de depósitos es la que es.

Por todo lo anterior, y dejando a un lado las implicaciones de Basilea II, las entidades “miran con lupa” a quién prestan su dinero y analizan al detalle su nivel de riesgo para asegurarse la devolución del préstamo a conceder.

Por eso, las empresas que quieran recursos financieros deberán comenzar a demostrar su credibilidad ante los bancos, y ante la continuación de la reducción del préstamo bancario, deberán también convencer a otros inversores para captar recursos y que apuesten por sus proyectos empresariales.

En este nuevo escenario, no cabe duda que los recursos propios recuperarán el protagonismo perdido en la estructura de capital de las empresas. Así, para poder crecer habrá que buscarlos, captarlos y canalizarlos a través de otros mecanismos y es aquí donde el MAB puede ayudar a las empresas de reducida dimensión, que es a quién está dirigido.

3  ¿Qué tipo de empresas proporcionan el soporte financiero del MAB? ¿Quiénes ofrecen ese apoyo financiero?

Inicialmente, el soporte financiero está proporcionado por inversores institucionales y podrá estarlo también por particulares.

De los inversores institucionales cabe destacar que las SICAVs, fondos de inversión de “smalls caps” y planes de pensiones, tienen que dedicar una parte de sus carteras de inversión a este tipo de activos de empresas que pueden dar grandes rentabilidades y que tienen en un principio más riesgo, dado su menor tamaño respecto de las grandes cotizadas.

 4  ¿Qué ventajas ofrece este sistema?

De las ventajas que puede reportar el MAB a las empresas de reducida capitalización, en mi opinión, cabe destacar en un primer momento, la liquidez y la obtención de fondos propios.

El MAB puede reportar liquidez para los accionistas descontentos. Hoy en día existen un gran número de  empresas familiares, con un tamaño óptimo para el MAB, que presentan problemas sucesorios y conflictos intergeneracionales. La dificultad de transmitir las acciones enquista la salida de algunos de los accionistas no atraídos ya por el negocio familiar. El MAB proporcionaría a esos accionistas liquidez, pero con una gran ventaja, liquidez a precios de mercado.

En cuanto a la captación de fondos, hay que destacar que la empresa cotizada en el MAB estará sometida continuamente al examen de los inversores, ya que la valoración de las expectativas futuras, justificará el precio actual de las acciones. Pero cuando una empresa tiene un proyecto de negocio sólido y grandes expectativas, este mercado es una gran oportunidad para ella, ya que podrá atraer hacia ella inversores que adquieren sus acciones a través de la oportuna Oferta Pública de Venta (OPV) y / o Oferta Pública de Suscripción (OPS), y a un precio de colocación muy por encima del valor que conste en libros, ante el descuento de esas expectativas que ilusionen al mercado, que de cumplirse dichas expectativas su cotización podrá seguir aumentando.

Al mismo tiempo, esas empresas “con buenos fundamentales” tendrán grandes facilidades para que sus sucesivas ampliaciones de capital sean bien acogidas por los inversores y pueda continuar con su proceso de expansión. Además, este crecimiento será con un reducido riesgo financiero ya que la estructura de capital estará apoyada en recursos propios y no en apalancamiento financiero. Recuerde que este último puede ser tanto positivo como negativo y si no que se lo digan a algunas empresas en estos momentos.

Otra ventaja que cabe citar es que la empresa contará con una valoración objetiva fijada por el mercado y le facilitará en gran medida una estrategia de crecimiento vía operaciones corporativas.

Por último, ni que decir tiene que una empresa que cotice en el MAB gozará de mayor notoriedad, prestigio e imagen de marca dentro de todo su espectro de relaciones (clientes, proveedores, accionistas, bancos, etc.).

5  ¿Puede usted darnos un ejemplo?

El ejemplo más claro es el de la primera cotizada en este Mercado, Zinkia. Esta empresa, en plena crisis, ha conseguido siete millones de euros de financiación vía recursos propios, mediante una OPS  del 15% de su capital. Sus ventajas son indudables: ha reducido significativamente su nivel de riesgo y, lo que es más importante, ha captado recursos suficientes para hacer realidad su estrategia competitiva y poder seguir creciendo con independencia del préstamo bancario. Zinkia “ha dado un salto de dimensión” porque, por supuesto, los inversores han creído en su proyecto.

6  ¿Cómo podría ayudar el MAB a las empresas del sector inmobiliario?

De todos es sabido que el sector inmobiliario está pasando su particular “via crucis”. El “boom” inmobiliario (motor de la economía) se ha frenado prácticamente en seco y es uno de los sectores que ostenta mayor sequía de financiación ajena y de liquidez, y su flujo de circulante se ha reducido a la más mínima expresión.

Hay muchas empresas inmobiliarias inmersas en procesos de concursos de acreedores y en segundas y terceras refinanciaciones de deudas y a la vez tratando de dar salida a una gran cantidad de activos en stocks. No cabe duda que el sector está inmerso en una reestructuración sin precedentes. Con estos antecedentes, la verdad es que es difícil, en mi opinión, “despertar ilusión en potenciales inversores del MAB”.

Ahora bien, no cabe duda que no tienen “porqué pagar justos por pecadores” y es cierto que hay ya muchas empresas del sector que están haciendo sus deberes, especialmente empresas familiares y/o de dimensión pyme que no han asumido elevados volúmenes de endeudamiento, que tienen carteras de negocio diversificadas dentro de las distintas actividades del sector (el sector no es solo el residencial) y también están teniendo visión internacional para captar suelo y / o acometer proyectos en otros países europeos y latinoamericanos donde la actividad no ha tocado techo.

Estas empresas inmobiliarias que están sobreviviendo a la crisis y que están siendo capaces de reinventarse a sí mismas “indagando en su propia cadena de valor” tienen la gran ventaja de que saldrán fortalecidas y centradas en su “core business”. Para ellas, el MAB podría ser una oportunidad para reforzar sus recursos propios, reducir riesgo financiero y captar nuevos mercados donde crecer, e incluso adquirir en España suelo en cartera pensando en un futuro más o menos halagüeño, u otros activos a “auténticos precios de saldo” en estos momentos.

Aunque quizá cueste más que en el caso de Zinkia, por citar a la única cotizada en el MAB en estos momentos, amén de otras que están en proyecto de salida, pero... ¿por qué una empresa inmobiliaria sólidamente asentada no va a poder “despertar ilusión en los potenciales inversores”?... ¡Por qué no se puede decir! Es al final el mercado el que quita o da la razón.

Miguel Villarroya Martín
mvillarroya@inmodiario.com

Notas:

(1)  Puede leerse en: http://www.inmodiario.com/155/7082/la-gran-extincion-inmobiliaria.html

(2)  Nota biográfica: Francisco Javier Carmona Coslado es Doctor en Ciencias Económicas y Empresariales por la Universidad Complutense de Madrid, especializado en Economía Financiera de la Empresa y Mercados Financieros, Master en Dirección y Administración de Empresas (M.B.A.) por el Institute for Executive Development (IEDE), Curso Superior de Tasaciones y Valoraciones Inmobiliarias por el Centro de Estudios Técnicos Empresariales (ESINE), Curso de Dirección Financiera Internacional por la Fundación CECO y Licenciado en Ciencias Políticas y Sociología por la Universidad Complutense de Madrid. Es Socio Director de ONEtoONE Capital Partners, ha sido Profesor de Economía Financiera de la Empresa en la Facultad de Ciencias Económicas y Empresariales de la Universidad Complutense y es Analista Investigador del Instituto Económico y Social de la Universidad de Alcalá de Henares. Ponente habitual en Congresos y seminarios de finanzas y es coautor del libro “Análisis de los procesos de fusión y adquisición de las empresas españolas no cotizadas 1999-2006”. ( fjavier.carmona@onetone.es )

(3)  El sitio oficial  de esta empresa se encuentra en la dirección: www.onetoone.es .  ONEtoONE es Asesor Registrado del Mercado Alternativo Bursátil y empresa especializada en el asesoramiento en procesos de fusiones y adquisiciones.